Piso en C/ Carabias Campamento Madrid 49.000 €

El anuncio pone: “c/carabias. piso de 2 dormitorios, salón, cocina y baño. muy tanquilo ya que todas las estancias dan hacia un parque. situado en el barrio de campamento, a 5 minutos de la estaciones de metro de campamento y colonia jardin, con todo tipo de servicios y comercios a su alrededor (colegio, supermercados, bancos, farmacias…), cercano a la ciudad de la imagen, hospital quiron y junto a la casa de campo. para reformar.”

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El piso está ubicado en C/ Carabias 18 Madrid, en una tercera y última planta de un edificio  con más de 50 años al que le toca la ite dentro de 1 año y pocos meses. Ubicado en un barrio del sur de Madrid afectado profundamente por la crisis, como la gran mayoría de los del sur de la ciudad, notándose en la cantidad de desempleados, pisos okupas, desahucios y negocios cerrados que hay en la zona.

El piso necesita más reformas de las que se ven en las fotos, la fontanería y electricidad son antiguas y necesitan actualizarse.

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El piso está ubicado algo lejos del metro, a 750 metros de la estación de Colonia Jardín y a más de 1 km de Campamento, que aunque este último no parece estar tan lejos si lo veis en un plano hay que considerar que para cruzar el Paseo de Extremadura y llegar a Campamento hay que atravesar un puente peatonal que hace más largo el trayecto.

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Su cercanía a Casa de Campo puede atraer a ajenos a la zona, pero hay que tomar en cuenta las desventajas de tener cerca la Casa de Campo tanto como sus ventajas. Por la zona se sabe que pueden haber altercados de bandas latinas, no es raro alguna vez conocer alguna noticia de hechos delictivos ocasionados por bandas latinas en Casa de Campo.

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El anuncio pone que tiene 50 m2, la verdad es que tiene 46 m2 construidos, así que m2 útiles serán 30 y pocos, pero ya tendríais que estar acostumbrados a entender que la publicidad engañosa es pan de cada día para algunas inmobiliarias y como nadie se queja pues seguirán exagerándolos. Si otros sectores son perseguidos por hacer publicidad engañosa también debería serlo el inmobiliario pues si un piso se está vendiendo a través de una inmobiliaria el comprador tendría que estar tranquilo creyendo que cualquier información es limpia, honesta y transparente. Pero en este país no es así.

Pero bueno, una vez vistos los principales inconvenientes y exageraciones del anuncio, hay que considerar también el inconveniente más grande: Una comisión inmobiliaria de casi 4.000 € que cobran en la inmobiliaria que lo pone en venta y que aún al gobierno no interesa regular aún sabiendo que la gran mayoría de estas comisiones las piden en efectivo sabiendo que pasan el máximo permitido para cobros en metálico.

Entonces sumandos 49.000 € + casi 4.000 € de comisión + casi 3.000 € de hacienda + 500 € de otros gastos como registro, notaría, serían en total unos 56.500 € y sin considerar otros gastos que suman, y sin considerar que la inmobiliaria ponga su notaría para llevarse otra comisión que le deja la notaría por llevarle clientes, etc, pues nos da 56.500 € / 46 m2 = 1.228 €/m2

Como veis, pagar 1.228 euros por m2 en un barrio como Campamento, al sur de Madrid es excesivo. Si de verdad queréis comprar en la zona su precio actual tendría que ser como mucho alrededor de 700 euros por m2 antes de gastos.

 

¿Lo compraría a ese precio? No, de ninguna manera y menos aún si tiene comisión inmobiliaria.

¿Cuál sería un buen precio para este piso? Entre 30.000 y 32.000 euros sería su precio actual debido a que es una tercera planta sin ascensor y sin posibilidad de ponerlo, también debido a su ubicación, proximidad de la ite, y vecinos. No os olvidéis que tiene sólo 46 m2 construidos y pocos más de 30 m2 útiles.

¿Cuánto crees que valdrá en un par de años? Menos de 32.000 euros es muy probable. Hay muchos pisos vacíos que irán saliendo a la venta y harán que bajen aún más los precios.

Conclusiones: Si te gusta la zona busca pisos sin comisión inmobiliaria porque el día que decidas venderlo para comprarte otro en una zona mejor nadie te devolverá los gastos y mucho menos la comisión inmobiliaria excesiva que pagarías por el piso comentado.

Este es el anuncio: http://www.idealista.com/inmueble/28523180/

Ejemplo de qué pasará en 2016 – Baja de 46.000 € a 41.900 € – Nueva bajada a 39.000 €

Tiene algunos meses en venta. Comenté por primera vez este piso ubicado en C/ Goméz Arteche 12 hace dos meses y medio cuando ya tenía algunos meses en venta. Se anunciaba en 46.000 € y nadie se interesaba porque está ubicado entre las calles Gomez Arteche, Polvoranca, Abella y Av Carabanchel Alto, en un grupo de 23 bloques aproximadamente, de gente de muy bajos recursos donde no sólo los edificios están muy descuidados sino que no son debidamente administrados, lo cual se nota principalmente en que a la mitad les tocaba la inspección este año y no la han pasado, excepto un bloque y no es el número 12.

Estos bloques ubicados entre las calles Gomez Arteche, Polvoranca, Abella y Avenida Carabanchel Alto no siguen ningún tipo estandar estético en sus fachadas y prueba de ellos es que durante los últimos 10 años cada propietario ha reformado la fachada de su piso sin importar si mantiene un estándar de estética con el edificio, es decir, cada uno ha cerrado su terraza como ha querido, con materiales diferentes al vecino, por ejemplo, podéis ver terrazas cerradas en aluminio como en cartón o en materiales que parecen algún tipo de metal, en colores totalmente distintos.

Me informan que el piso recibió una oferta de 30.000 € pero que el mismo comprador tuvo que echarse para atrás cuando encontró los vicios ocultos del piso.

Luego de eso, hace casi 2 meses el mismo volvió a bajar de precio de 46.000 € a 41.900 € ante la desesperación de los propietarios por vender debido a que uno de los motivos es que como el piso siga en venta en 2016 con la inspección caducada nadie va a querer comprarlo.

Casi dos meses después de su última bajada de precio, ha vuelto a bajar, esta vez a 39.000 €

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Pero es un piso que no vale los 39.000 € que piden porque además de estar en un edificio en mal estado y sin las inspecciones pasadas está ubicado en un conjunto de bloques donde hay gente conflictiva y gitanos. El barrio es un barrio gitano, sin embargo esos bloques se ha degradado con mucha rapidez durante los últimos 10 años y lo que antes eran edificios donde podían habitar gitanos y también personas de economía baja ahora son simplemente bloques donde habitan mayormente gente conflictiva y que están tan degradados que no son una buena inversión para alquilar ni para vivir en el.

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Comprar en esa parte de Carabanchel Alto es casi lo mismo comprar en las peores calles de  Villaverde o San Cristóbal de los ángeles pues se asumen los mismos riesgos de que sus barrios sigan degradándose aún más de lo que se han degradado en la actualidad y se asume el mismo riesgo al comprar un piso sin ITE de que se de orden de demolición como ha pasado ya en varios bloques de Villaverde y San Cristóbal donde se pueden comprar pisos en precios entre 20.000 € y 35.000 € que resulta más barato que Carabanchel Alto y serían barrios similares.

Pero ¿qué más os puedo contar de este piso que no os haya dicho antes? Que quienes viven en ese piso tienen intenciones de quedarse en el piso hasta el último minuto. ¿Qué opináis? Son gente de bajos recursos, tienen el piso en un estado lamentable que da qué pensar en cómo pueden vivir en esas condiciones. Pero, si actualmente no tienen donde vivir mientras se vende, ¿qué os asegura que podrán irse una vez salgáis de la notaría? La situación no pinta muy bien.

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Pero aunque el piso estuviera vacío y disponible, está en una de las peores zonas de Madrid y como ya os dije es posible comprar en zonas igual de degradadas por menos.

La inmobiliaria que lo tiene en venta ya no sabe qué hacer para encontrar un incauto que lo compre. Ahora renueva el anuncio desde cero, eso es que pone los anuncios como si fuera un piso que recién entra al mercado el 21 Diciembre de tal modo que aparece como si tuviera cero visitas al anuncio y así poder engañar a quien apenas ha comenzado a buscar piso. Los que ya lo han visto anunciado desde hace meses lo reconocerán, pero algún posible comprador que apenas ha decidido comenzar su búsqueda de piso podría pensar que es un piso que acaba de entrar al mercado inmobiliario y que está ante un ‘chollo’. Pues nada más lejos de la realidad.

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Entre los mismos bloques conflictivos hay varios pisos en venta desde hace meses. Vender entre esos bloques de C/ Gomez Arteche, Abella, Polvoranca y Carabanchel Alto requiere varios meses. La misma inmobiliaria tiene en venta una primera planta anunciada desde hace algunos meses en 49.000 € en el número 8 y también en edificio sin inspección y no consiguen venderlo por más que renuevan el anuncio con el mismo método de poner a cero las visitas y la fecha de salida del anuncio al día de la renovación. ¿Trucos inmobiliarios al borde de la ética profesional?

Este piso es un claro ejemplo de lo que espera a 2016 y que no es bueno tener prisa por comprar. Los pisos aún no han tocado fondo. Cuando veáis ‘estadísticas’ recordad que cada barrio y calle pueden ser diferentes unos de otros y que no se puede hacer estadísticas de precios en base a todos los pisos de Madrid, sino que tendrían que ser hechas en base a barrios y zonas. Los precios seguirán su curso a la baja en 2016 y durante los próximos años. Los pisos ya no subirán, los años buenos del sector inmobiliario se han ido para no regresar. Y cuando el BCE suba los tipos de interés muchos inversores (de los grandes que compran en masa) venderán en masa inmuebles para irse a otros tipos de inversión que ofrezcan mayor rentabilidad como podrían ser bonos, lo que hará que los precios de los inmuebles bajen rápidamente. Posiblemente esto último no pasará de un día para otro, sin embargo pasará y cuando pase las caídas de precios serán peores. No tengáis prisa, las oportunidades de verdad aún no llegan.

 

 

Avenida de Hellín: Degradación, drogas, okupas, pisos vacíos

Desde hace un tiempo se puede ver que aparecen muchos pisos en venta en la Avenida de Hellín de San Blas y sus alrededores. Muchos necesitan estar mucho tiempo en venta para conseguir su objetivo.

La Avenida de Hellín es una de las zonas con más pisos vacíos de Madrid. Su cercanía al parque Paraíso hace de sus desoladas calles el mejor lugar para que drogadictos puedan pincharse a cualquier hora del día. Obviamente no es que vayáis a ver yonquis pinchándose en cada esquina pero os encontraréis más de uno y en diferentes partes del barrio.

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Las paradas de autobús no suelen albergar muchos usuarios, motivo por el cual son usadas como punto ideal para la compra y venta de drogas. En algunas paradas de autobús, principalmente las cercanas al parque, pararse en ella significa para los vendedores de drogas que estás buscando sus servicios y suelen acercarse a ofrecerte una variedad de ‘chucherías’ que cualquier desconocedor se sorprendería.

Si no eres de Madrid y por ejemplo vienes de Barcelona deberías pensar comprarte piso en Hosptalet o en Torre Baro antes que en la Avenida de Hellín de Madrid y sus alrededores.

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Los gitanos son una gran parte de la población de la zona. Si bien por el día puede parecerte que son pocos aunque oírlos dando voces es pan de cada día, pensarás que son pocos durante el día porque algunos están recogiendo chatarra. Pero darte un paseo por la noche por la zona te hará sentir uno más de ellos. Podrás verlo reunidos en grupos, si es verano con sus sillas o mesas en algunos portales o aparcamientos de las callejuelas que hay entre los bloques de la Avenida de Hellín, como por ejemplo la Calle Alconera. Es usual ver gitanos los fines de semana haciendo de mecánicos en talleres al aire libre en plena calle. Tampoco es raro ver a la policía haciendo redadas debido a que en la zona la venta de drogas es tan común que ya muchos vecinos tienen que hacer la vista gorda porque como vayan de chivatos veréis lo que pasa.

Si bien en el barrio hay también gente normal es muy probables que muchos de ellos si tuvieran la oportunidad de irse a otra zona de Madrid lo harían sin pensárselo dos veces.

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La desolación de algunas de sus calles las hace muchas veces lugar perfecto para que alucineros hagan sus prácticas. Veréis canis haciendo el tonto con sus coches con la música alta o corriendo a velocidad por algunas calles.

Con respeto a sus habitantes, se puede decir que el barrio de Hellín alberga delincuencia y criminalidad. Es uno de los peores barrios de Madrid, y aunque tiene zonas peores y menos peores, todas malas, donde viven personas de clase media/baja o baja muy baja.

La zona sólo tiene una ventaja, es su cercanía a la M40 y sólo eso. Está muy lejos del centro.

En algunas calles del barrio de Hellín el 90% de sus habitantes son de etnica gitana, marroquí y de otras culturas. No es raro encontrarse gitanos viviendo en furgonetas en algunos aparcamientos.

En el pasado hubo problemas bastante extendidos de drogadicción. En la actualidad, siguen existiendo, se ven yonquis en muchas partes y la venta de drogas en el barrio es algo que no han podido erradicar hasta ahora.

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Comprarse un piso en el barrio de Hellín es tirar el dinero. Si compras para vivir en el barrio de Hellín vas a querer vender tu piso al poco tiempo. Si compras para alquilar tus posibles inquilinos sólo serán personas de muy bajos recursos, sin trabajo fijo, sin nóminas y sin garantías.

Encontrarás pisos en venta desde 30 algo mil hasta 50 mil euros, muchos no se venden a sus precios anunciados. Comprar en más de 40.000 un piso en la zona es caro. En los próximos años habrán muchos más pisos vacíos y en venta que harán que bajen aún más los precios.

Hay mejores zonas de Madrid donde comprar un piso, donde la degradación no está tan extendida, donde no hay yonquis en sus parques. En todo caso, la decisión es vuestra.

 

 

Los bancos también sueñan con el comprador ideal

El comprador ideal para cualquier banco es alguien con dinero en efectivo, que haga la menor cantidad de preguntas posibles, que no le importen los vecinos conflictivos y que compren sus pisos okupados sin preguntas.

Pues así parece que piensa el banco que vende piso en C/ Marcelo Usera 151, en un edificio de aspecto descuidado, en zona multicultural y con alto riesgo de okupación, como lo demuestra el anuncio.

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Interesante que pidan 66.000 € por un piso en esas condiciones. No se va a vender nunca a ese precio y menos con okupas, y no hace falta ser adivino ni experto.

Se han vendido pisos sin okupar en Marcelo Usera a menos como para que un piso okupado de banco se venda a ese precio, un precio muy por encima de la media de la zona. El encargado de ponerle precio a ese piso debería renunciar a su puesto pues está haciendo perder tiempo al banco.

La calle Marcelo Usera a partir del 145 hasta la calle San Magin es el paraíso de los okupas porque son edificios a los que se puede acceder a las terrazas fácilmente desde la calle y a partir de ahi tener acceso a las escaleras y a todos los pisos. Son de los bloques más inseguros que hay en la ciudad.

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Hace poco comenté otro piso en la zona y que podéis ver aquí.

 

Piso en Paseo Perales 49.000 € Otro con vicio oculto y de inmobiliaria

Esta vez os contaré de un piso de 2 habitaciones, 40 m2, el anuncio indica que con calefacción aunque no especifica qué tipo de calefacción, terraza, puerta blindada. Está ubicado en Paseo Perales 69 Madrid, a 350 metros de la estación de metro Lucero y a 700 metros de Alto de Extremadura.

Se anuncia en 49.000 € acaba de bajar 3000 € hace algunos días. Bajada de precio que a mi modo de ver es insuficiente para su ubicación, superficie y antiguedad del edificio.

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Aunque el peor de sus defectos está escondido a los posibles compradores, y es que este año le tocaría pasar la inspección al edificio y no lo han hecho.

La calle Paseo de Perales tiene muchos edificios descuidados en sus áreas comunes, muchos con humedades en las escaleras. Posiblemente sea el caso por el que no ha pasado la inspección técnica, o que no cuente con una administración adecuada, o que los vecinos no pueden asumir el coste de alguna obra para pasarla.

Pero ninguno de esos motivos debería ser razón para que la inmobiliaria no lo ponga en el anuncio ni lo diga al cliente si no lo pregunta. ¿Qué pasa con las inmobiliarias? ¿Dónde ha quedado la ética profesional? ¿Por qué ocultan información tan importante para el comprador? ¿Acaso ahora sólo importa el dinero y recibir una buena comisión a costa de engañar al cliente?

Estamos ante un mercado inmobiliario donde cada agente inmobiliario hace y deshace a su gusto, donde la mayoría los ‘profesionales’ del sector se siente libres de vender gato por liebre sabiendo que no pasa nada.

Es un piso que así como está no debería ser vendido en más de 30.000 € pues no sólo tiene el vicio mencionado sino que está muy cerca de las calles San Timoteo, San Canuto y San Benigno de las que ya se ha hablado en este blog en varias ocasiones, zona conflictiva que ya ha sido tema de varios programas de televisión.

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No aconsejaría comprar un piso así ni para vivir ni como inversión, si es para vivir ¿cuánto tiempo crees que tardarás en querer irte del barrio por su conflictividad? y si es para invertir ¿a quién crees que lo alquilarás? Olvídate de pedir garantías, nóminas y de alquilarlo a precio de mercado porque no es posible.

Pagar más de 1000 € por m2 por un piso sin ascensor, para reformar, cerca de zona conflictiva y sin la inspección técnica pasada es de tontos, si por menos de eso se puede comprar algún piso sin vicios y más grandes.

No es un piso que tendrá fácil venta a no ser que se consiga que se interese en el alguien de fuera de Madrid o si es posible un extranjero no residente que de Madrid conozca muy poco.

Este es el anuncio: http://www.segundamano.es/madrid/piso-en-paseo-perales/a73761600

Desinformado iba a comprar piso en C/ Escalona y se arrepiente … Otra vez en venta

Hace más de 2 meses os contaba de un piso en C/ Escalona, en Madrid, una cuarta planta en necesidad de reforma total . Tenía mucho tiempo en venta y no había manera de colarlo a nadie.

Pues pocos días de salir en este blog fue reservado por un supuesto comprador desinformado que pensó estar ante un chollo. Luego de seguramente informarse se dio cuenta que estaba siendo ¿timado? o simplemente de que no se informó antes de reservarlo.

Uno de los principales motivos por el que el supuesto ‘comprador’ se puede haber desinteresado por el piso está en que han salido pisos mejores y en necesidad de menos reforma por menor precio, y en plantas más bajas como el que conté días después y que podéis mirar aquí.

Pues poco más de dos meses de haber salido en este blog, el piso de C/ Escalona está nuevamente en venta ante la cancelación de su anterior interesado. Este es un claro ejemplo de que hay que ir con cautela, comprar un piso sea para vivir como para invertir no es cuestión de juego, y muchos tienen que olvidarse de los miles de euros que dejan como arras cuando reservan un piso.

Lo curioso de este piso es que han pasado 2 meses desde que se quitó el anuncio y parece que en 2 meses ha crecido 3 m2 respecto al anuncio de hace 2 meses. Ha pasado de 80 m2 en Septiembre a 83 m2 en Noviembre. Coño, quiero que la inmobiliaria de la receta de ‘cómo aumentar 3 m2 a un piso en poco tiempo’, seguro que muchos quieren hacer lo mismo con sus pisos.

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Sea como sea, aunque hayan dicho hace 2 meses que tiene 80 m2 y hoy que tiene 83 m2 en ambos casos están mintiendo con un morro que se lo pisan pues el piso tiene sólo 66 m2 construídos y útiles bastante menos. Vaya! Cuánta seriedad de los agentes inmobiliarios. Lo tienen ‘verde’ venderlo así, Muy ‘verde’

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El piso acaba de ser anunciado nuevamente. Quien se interese por un piso que alguien descartó hasta el extremo de aceptar que se queden con su cuota de reserva está asumiendo un riesgo grande. Y tener cuidado con la historia que os cuente la inmobiliaria del motivo por el que el anterior interesado no lo compró. El cuento más usado es el de ‘no le aceptaron la hipoteca’, no caigáis, ahora las inmobiliarias tienen servicios financieros propios y saben conseguir hipotecas sin necesidad de muchas historias. Lo usual es que cuando un piso de inmobiliaria ya reservado se pone nuevamente en venta es que el anterior interesado descubrió algún vicio oculto o que se ha dado cuenta que hay mejores pisos a mejores precios en el mercado.

Y si en algún momento te sientes engañado por una inmobiliaria por una situación similar no renuncies a recuperar tu reserva. Un buen argumento en este caso es reclamar que los datos del anuncio no fueron los verdaderos pues no coinciden con los del inmueble, argumentar que los m2 indicados no corresponden ni de lejos a los que tiene el inmueble es un buen comienzo para tener vuestra reserva de nuevo en vuestras manos en poco tiempo.

En todo caso es vuestra decisión.

 

Piso en C/ Benadalid 1 Madrid – Ideal para familia gitana 36.000 €

El anuncio: “C/ BENADALID, 1. Piso en Planta Baja, gran oportunidad para reformar, única estancia diáfana. Rediseña la distribución “a tu gusto”, ahorrando costes de demolición y desescombrado. Se trata de una vivienda de aproximadamente 56 m2 construidos. Ubicada en un edificio con vecindario muy tranquilo. Trato directo con la propiedad, sin comisiones ni honorarios. Situación junto a la Av. de la Albufera y al metro de Miguel Hernández (línea 1) y varias líneas de autobuses, amplias zonas verdes y abundantes comercios. Disponemos de más propiedades en venta y alquiler. Precio 36.000 € ”

 

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El piso está ubicado en C/ Benadalid 1 Bajo A, el piso da a la calle Benalauría que es que da atrás de la entrada del edificio. Está cerca al metro Miguel Hernández en Vallecas.

El piso aunque por precio parece barato tiene muchos inconvenientes.

Para comenzar, está totalmente diáfano, en bruto, sin nada, ni tabiques, ni fontanería, un gran error de la propiedad venderlo así. El piso en venta necesita una reforma completa, desde tabiquería, fontanería, puertas, electricidad, son gastos muy caros que si se quieren hacer bien pueden significar un desembolso muy grande de dinero para el posible comprador y considerando que se pueden encontrar algunos pisos entre 40.000 y 45.000 en esa zona y en otras de Vallecas, entonces nos hace pensar que no estamos ante ningún chollo inmobiliario.

Otro factor importante si os interesa el piso es que hay muchos gitanos en la zona. En la zona cercana a la estación de Miguel Hernández hay muchos gitanos, por donde vayáis, siempre encontraréis gitanos, de los buenos y de los nada buenos.

Otro inconveniente que tiene es que es un bajo, aunque yo diría que es un bajo con altura de sótano, porque aunque se entra al piso como un bajo normal sin subir ni bajar escaleras, la entrada del edificio está una planta por debajo de la avenida Albufera que está al lado.

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Desde la Avenida Albufera hay que bajar escaleras equivalentes a una planta para entrar al edificio. Eso lo hace un sótano con altura de bajo

En la zona encontraréis muchos vecinos gitanos, de esos que en verano les gusta sacar a la calle sus sillas y algunos hasta sus piscinas.

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Una piscina hinchable a la entrada del edificio

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Payos y gitanos se pueden divertir juntos en veranito

En el barrio conviven payos, gitanos, dominicanos, magrebís y un sin fin de multiculturalidad por todas sus calles.

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Pero habrá quien lo compre porque está cansado de subir y bajar escaleras cada vez que sale y entra de casa y por eso prefiere las plantas bajas. Pues con este no te salvarás de subir y bajar escaleras porque si sales de casa para irte en metro tendrás que subir escaleras equivalentes a una planta para salir a la Avenida Albufera hacia la estación de metro, y cuando regreses tendrás que bajarlas. Y si llegas en coche y quieres tenerlo a la vista cerca a tu ventana tendrás que dejarlo en la C/ Benalauría, con lo cual para llegar al portal tendrás que subir una planta para ir a la Albufera y luego bajar una planta para entrar al portal. Vamos un lío total, como si vivieras en un primero con la altura de un sótano.

Como un día hayan lluvias muy fuertes o se rompa un desague esas calles cercanas a la Albufera recibirán toda esa agua antes que ninguna.

Que el edificio esté al lado de las escaleras que da a la Avenida Albufera lo hace poco luminoso. El gasto de luz será considerable en algunas épocas del año pues es como vivir en un sótano con puerta directa a la calle.

Como lo compres para vivir te aburrirás de haber comprado un bajo y tener que subir y bajar escaleras como si estuvieras en una planta alta pero con la luminosidad de un sótano. Y si lo compras para alquilarlo cambiarás de inquilinos cada dos por tres si los encuentras buenos porque se irán cuando vean lo oscuro que puede llegar a ser en determinadas épocas y cuando se den cuenta que no pueden ahorrarse las escaleras de ninguna manera.

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Las ventanas del piso están en la parte de atrás del edificio.

¿Se venderá? Si, posiblemente ya hasta esté reservado porque algunos se dejan atraer del precio y no toman en cuenta los gastos que tendrán que hacer para ponerlo en condiciones de habitabilidad. Antes de comprar un piso en bruto en planta baja con altura y luminosidad de sótano en una zona multicultural con cierta conflictividad aconsejaría uno por unos miles de euros más en la misma zona, en planta alta pero con sus tabiques ya que aunque tengáis que hacer reforma os saldrá a la larga más barato.

Por el precio que piden os podéis comprar algo decente y casi para entrar a vivir en zonas como Villaverde o San Cristóbal de los ángeles donde podréis ‘disfrutar’ del mismo ambiente cada día, y sobretodo cada noche y no estaréis tan lejos.

Si queréis comprar un piso en el subsuelo de Vallecas porque estáis cansados del sol posiblemente sea vuestra oportunidad.

 

Meses sin venderse en Madrid 47.000 € ¿Cargas, Vicios, conflictividad?

El anuncio: “Piso amplio y luminoso. La vivienda se distribuye en entrada, salón, cocina, baño, 2 dormitorios y 2 trasteros. Totalmente exterior. El piso se encuentra ubicado en una zona muy tranquila que cuenta con todos los servicios (centros educativos, ambulatorio, farmacias, comercios, bancos, supermercados…). El inmueble se encuentra próximo a la parada de metro Alto de Extremadura (Línea 6) y de varias líneas de autobús (líneas 31,33, 36, 39, n65 y CMT-500). La vivienda se encuentra prácticamente al lado de la Casa de Campo. La Casa de Campo es el mayor parque público del municipio de Madrid. Muy cerca de Madrid Rio y a solo 10 minutos de plaza España. Zona de fácil aparcamiento, sin zona azul ni zona verde.”

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¿Qué opináis?

Pues mucho habla de la zona, de la ubicación, de los servicios de la zona, de las paradas de metro y autobuses, de si parque público, que si Madrid Río, de la Plaza España, del fácil aparcamiento, de tal y de cual… y nada del piso, de si necesita reforma, ni de la ITE, ni de la conflictividad de la zona, nada de nada.

Un anuncio con muchas palabras y nada de información, posiblemente ideal para alguien que no conozca Madrid y crea que está ante un monumental ‘chollo’ inmobiliario.

¿Qué hay detrás de tantas palabras? 

Pues esta vez no os contaré lo cerca que está de la calle San Timoteo y su conflictividad, no os diré cuántos gitanos hay en la calle San Canuto a 200 metros de la zona, tampoco os comentaré que en la zona se puede comprar pisos por alrededor de 40.000 € en edificios mejor conservados aunque se anuncien por más.

Tampoco es necesario comentaros que comprar una quinta planta sin ascensor en un edificio sin posibilidad de ponerlo no es la mejor de las ideas.

Pero lo que sí tenéis que saber es que al edificio le toca la ITE este año y no la ha pasado. Esa debe ser la razón más importante para no comprarlo. Comprar un piso en edificio sin ITE es meterse en un berenjenal muy grande. Lo usual es que un edificio con comunidad de vecinos decente y administración responsable haga todo lo necesario para pasar la ite la primera mitad del año que le toca.

En el caso del piso ubicado en Av de los Apóstoles 13 estando ya casi fin de año se ve que lo de la ITE no es con ellos.

 

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Acaban de bajarlo a 47.000 € desde 53.000 € lo cual me parece una bajada ridícula para el vicio que oculta. No se venderá a ese precio, tiene muchos riesgos y pocas o ninguna ventaja comprarlo.

Lo que no se entiende es la poca profesionalidad de algunas inmobiliarias que esperan engañar a algún desinformado cuando por ética son quienes deberían poner en el anuncio que el edificio no ha pasado la ite que le correspondería pasar este año.

Este es el anuncio: http://www.fotocasa.es/vivienda/madrid-capital/apostoles-136112470

Desesperación por vender… Baja de 46.000 € a 41.900 € en pocos días Madrid

Hace sólo unas semanas os contaba de un piso en venta en C/ Gomez de Arteche 12 4º Derecha, anunciado en 46.000 € en el barrio de Carabanchel Alto.

En pocos días el piso ha pasado a anunciarse en 41.900 € ante la desesperación por vender de los propietarios pues tiene algún vicio oculto.

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El primero, que el edificio no tiene ITE pasada y le toca este año. A falta de pocos meses para finales de año el edificio aún no tiene la ITE pasada. Pero eso no es todo relacionado a la inspección de edificios, ahora os cuento.

Entre las calles Gomez Arteche, Polvoranca, Abella y Av Carabanchel Alto, hay un grupo de 23 bloques aproximadamente, muy particulares. No siguen ningun estandar estético en sus fachadas pues a lo largo de los últimos 10 años, cada propietario ha reformado el trozo de la fachada de su piso sin importar si mantiene un estándar de estética con el edificio, es decir, cada uno ha cerrado su terraza como ha querido, con materiales diferentes al vecino, por ejemplo, podéis ver terrazas cerradas en aluminio como en cartón o en materiales que parecen algún tipo de metal, en colores totalmente distintos.

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Pasear entre esos 23 bloques da la sensación de estar en alguna parte de Bulgaria, Bielorusia o alguna ex república soviética por lo descuidado que están sus edificios así como por lo descuidados que están y porque se ve que no han tenido comunidades de propietarios que mantengan la estética de todo el edificio sino que han permitido que cada vecino vaya a su bola en cuanto a su trozo de fachada.

Sólo el número 16 ha pasado la ITE, del resto de bloques vecinos de Gomez Arteche 12 ninguno la ha pasado

Sólo el número 16 ha pasado la ITE, del resto de bloques vecinos de Gomez Arteche 12 ninguno la ha pasado

Entre estos bloques entre C/ Gomez Arteche, C/ Polvoranca y C/ Abella hay edificios de gente conflictiva. Se puede encontrar gitanos, africanos, inmigrantes, parados, etc.

Pero lo de la ITE no espereis que la pase, casi todos esos bloques tienen muy difícil pasarla, están muy descuidado y tendrás que rehabilitar esas fachadas para pasarla, lo que significa un gasto muy muy importante para cada vecino.

Sin embargo, el tema de la ITE no se lo ha dicho la inmobiliaria a ningún interesado, muchos habrán tenido que averiguarlo por su cuenta. Por ese motivo hace alguna semana, cuando el piso se anunciaba en 46.000 € la inmobiliaria recibió una oferta de 30.000 € por el piso, que rápidamente fue aceptada antes de que el posible comprador se entere de lo que pasa y se eche para atrás. Pero el interesado se echó para atrás y decidió no comprarlo. En ese momento la inmobiliaria, al ver tan pocos interesados decidió bajar el precio a 41.900 € y ya ha picado el anzuelo alguien: Otro comprador desinformado.

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Comprar un piso en 41.900 € (o menos) en los bloques de Polvoranca, Abella y Gomez Arteche es tirar el dinero pues dentro de algún tiempo tendrán que derribar alguno de esos bloques si no arreglan muchos desperfectos que tienen. Si a eso le sumamos la degradación no sólo dentro de esas calles sino del barrio pues pagar alrededor de 40.000 € por un piso en esa zona es de verdad asumir riesgos innecesarios. Es casi lo mismo comprar en Villaverde o San Cristóbal de los ángeles pues se asumen los mismos riesgos de que sus barrios sigan degradándose aún más de lo que se han degradado en la actualidad y se asume el mismo riesgo al comprar un piso sin ITE de que se de orden de demolición como ha pasado ya en varios bloques de Villaverde y San Cristóbal donde se pueden comprar pisos en precios entre 20.000 € y 35.000 € que resulta más barato que Carabanchel Alto.

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No tengáis prisa, esa zona de Carabanchel sigue degradándose a un ritmo impresionante lo que hará que sus precios sigan bajando varios años. Tampoco os deis prisa por comprar ese piso porque como os digo ha sido nuevamente reservado, aunque quien sabe si dentro de algunos días el nuevo interesado descubra los vicios ocultos y la degradación de esos bloques así como la clase de vecinos que hay entre los pasajes de esos bloques y decida retractarse y no comprarlo. Aún está a tiempo. Con lo que va a pagar por ese piso, puede encontrar uno similar con ITE y en un mejor barrio, y si se espera en algunos meses posiblemente lo mismo a menos precio.

 

Otro piso que te hará pensar que es mejor esperar … en Madrid 57.400 €

Hace menos de un mes os contaba de un piso en C/ Escalona 7 – 4º anunciado en 56.000 € que con la comisión inmobiliaria de los ‘corbata verde’ estabamos hablando de un precio en torno a 60.000 €

Quien haya pagado el precio anunciado por una cuarta planta sin ascensor en esa zona, por un piso en necesidad de reforma total que iba desde ventanas , pues eran de hierro, hasta suelos, fontanería, electricidad, y mucho más, pues hoy debe estar desesperado por haber cometido tremendo error, porque ayer ha salido a la venta un piso de banco en Calle Yébnes 128 2º A que comparte muchas de las características del piso anterior, están separados por 1 km de distancia, comparten barrio, área comercial, parques, diríamos que son pisos similares en cuanto a ubicación, distancia del metro y transporte. Pero el de hace un mes estaba para reformar completo en cuarta planta anunciado en 56.000 € + 3.630 € de comisión ‘verde’, y el de hoy es una segunda planta, en mejor estado, con terraza, anunciado en 57.400 € + 0 € de comisiones.

Si el comprador desesperado de la cuarta planta sin ascensor se hubiera esperado sólo un mes antes de comprar hubiera comprado algo mejor, en una segunda planta, más m2 y sin necesidad de gastarse tanto en reformas.

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En ambos casos hay que invertir dinero después de la compra sea para una reforma o para otra. En el piso que os traigo hoy también necesita ventanas y puertas nuevas porque las ventanas son de hierro y las puertas muy antiguas.

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Cambiar de ventanas a unas de los estándares actuales no es algo barato, y lo de las puertas lo mismo, muchos no saben que las puertas hace muchos años eran de menor altura que las actuales y el cambiar puertas hoy implica obra pues encontrar puertas de las mismas medidas que las antiguas es una tarea complicada, y poner de las puertas actuales que son más altas implica obra en la tabiquería o muros de carga donde estén las puertas. Si el trabajo es en el muro de carga hay que ser cuidadoso porque son los que soportan la carga de todo el edificio y como algo no se haga bien pasará lo que pasó con esos 2 edificios que se cayeron en Madrid hace poco. Si las puertas nuevas se ponen en baño o cocina significa tirar algunos azulejos con lo cual no son cosas sencillas de cambiar como muchos piensan o como muchos agentes inmobiliarios pintan, y si las puertas se hacen a medida la reforma puede costar un buen pico.

También estaría en necesidad de una puerta blindada más actual que de más seguridad en los tiempos que corren.

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Pero, regresando al tema, el comprador de calle Escalona pensó que estaba ante una oportunidad y que le podría quitar de las manos el piso y hoy se ha despertado con que si se hubiera esperado compraba algo mejor dos plantas más abajo.

Este es otro claro ejemplo de que quien sepa esperar será quien haga la mejor compra, quien vaya con prisas está cometiendo errores de los que pagarán en el futuro, cuando vean que su inversión no era como se lo pintaron las ‘noticias’, ‘estadísticas’ y el agente inmobiliario de corbatas coloridas.

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La verdad es que por este piso de banco habrán varios interesados y se venderá muy rápido por el simple hecho de ser una segunda planta. Posiblemente muchos ni dedicarán tiempo a mirar la carpintería, no notarán que las ventanas son antiguas o que las puertas hay que cambiarlas. Se citarán a los interesados un mismo día, de ser posible, separados por 15 minutos cada uno para que os veáis, os sintáis que competís por el mismo piso y os deis prisa unos a otros sin daros cuenta. y así la venta sea más rápida de lo normal.

El que sea una segunda planta en el mismo precio de un cuarto vendido hace un mes no significa que haya que correr a comprarlo, pisos similares en precio, superficie, etc aparecerán poco a poco, sin prisas.

Las verdaderas rebajas están por llegar…