Apartamento en Ventas Madrid 47.000 € ¿Ideal para inversión?

El anuncio: “Vende apartamento en la calle José María Fernández Lanseros. Inmejorable ubicación. A 1 minuto del Metro El Carmen(L5) y de la calle Alcalá, autobuses en puerta (38, 106, 110, 146, 210, N5, N7), Centro de salud, comercios. A 500 metros de la Plaza de Toros de Ventas. La vivienda es una 3ª planta con posibilidad de instalar ascensor en patio de corrala, luminosa y tiene una superficie aproximada de 35 m2. Cuenta con calefacción eléctrica tarifa nocturna, aire acondicionado y cocina amueblada. Actualmente en 2 dormitorios. Posibilidad de dejar en 1 dormitorio con amplio salón. Ideal 1ª vivienda e inversión. Rentabilidad 6% Neto aproximado”

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El anuncio está lleno de información engañosa y lo voy a detallar por partes.

En primer lugar, en la cabecera del anuncio pone que tiene 38 m2 y 2 habitaciones, luego en el texto del anuncio que tiene 35 m2 con lo cual hay que ir con mucha atención porque en el edificio que es una antigua corrala hay más de 20 pisos, posiblemente muchos más, todos mini pisos, mini estudios, mini apartamentos, en la tercera planta que es donde está el piso hay al menos 5 puertas que van de 40 a 20 m2 con lo cual de que están exagerando la superficie los de la conocidad inmobiliaria verde lo están haciendo. De hecho no es la puerta de 40 m2 porque cuando una inmobiliaria se equivoca lo hace a su favor y sin importar el comprador, así que es muy probable que el piso tenga entre 20 y 34 m2 construídos, de los cuáles útiles muchos menos.

Lo que sorprende es que en tan pocos m2 el piso tenga 2 habitaciones.El piso, según el anuncio, tiene 2 habitaciones.

En segundo lugar, el anuncio pone que “es una 3ª planta con posibilidad de instalar ascensor en patio de corrala”. A ver pregunto, en una corrala en la que sólo hay hasta tercera planta ¿quién va a pagar el ascensor? Los del bajo y primera planta nunca se interesan por poner ascensor, incluso a los del segundo pocas veces les interesa. Pues el ascensor lo tendrán que pagar entre tú si lo compras y los vecinos del tercero, con eso lo que quiero decir es que hay que ser más serios, en corralas así es casi improbable que alguien quiera poner ascensor. Con ese comentario de la inmobiliaria acerca del ascensor ya parece un piso invendible al que quieren hacer ver como chollo como sea.

En tercer lugar, el anuncio pone que el piso “cuenta con calefacción eléctrica tarifa nocturna”, y yo pregunto ¿aún hay calefacción nocturna? y si hay ¿aún se ahorra con eso? porque hace poco leí que ya no hay diferencia entre tener calefacción nocturna y no con las nuevas tarifas, pero eso ya lo dejo a quienes esteis interesados averiguarlo en internet y a los agentes inmobiliarios encomiendo la tarea de ser más serios y no repetir todo lo que vuestros colegas dicen y si vais a poner que tiene tarifa nocturna en el anuncio al menos daros el trabajo de averiguar si implica algún ahorro y de cuánto, poner números en vuestros anuncios.

En cuarto lugar, pone que “actualmente 2 dormitorios y con posibilidad de dejar en 1 dormitorio con amplio salón”. A ver si son más serios, ¿cómo que con “posibilidad de 1 dormitorio” ? En un piso de entre 20 y 34 m2 es que no hay opción de tener 2 habitaciones, eso está obligado a ser un estudio, ni siquiera puede ser un apartamento de 1 sóla habitación, está casi obligado a ser un estudio.

En quinto lugar pone: “Ideal 1ª vivienda e inversión. Rentabilidad 6% Neto aproximado”. ¿Con eso que nos quieren decir ? Debemos ir por partes, cuando ponen que es ideal como primera vivienda e inversión te están diciendo que no vas a aguantar vivir en un inmueble así mucho tiempo, sin darse cuenta están aceptando que ni ellos vivirían en un inmueble tan pequeño en una corrala, con ventanas al patio. Te están diciendo que lo compres pensando en más adelante venderlo (por menos pero eso no te lo dirán) y comprarte un piso más grande, exterior y más moderno. Luego cuando te dicen que lo compres para inversión te están diciendo que no te va a gustar vivir ahi pero que conseguirás gente a quien sí le guste. Pregunto, ¿a quién le apetece vivir en una corrala, en un piso interior con ventanas a un patio y a otros pisos? Pues si es alquilable lo será a gente desempleada, de bajos recursos, inmigrantes sin nómina, todos inquilinos potenciales que no garantizan los pagos mensuales.

Pero la mejor parte es cuando ponen que el piso tiene o puede tener una rentabilidad de 6% Neto. ¿Neto? ¡¿Neto?!

A ver, eso tenemos que analizarlo bien porque no es cuestión de juego, si están diciendo que ese mini piso de 34 m2 (como mucho y construídos) y que se vende en 47.000 € + 3630 de comisión + 3270 de gastos entre notaría, hacienda, registro siendo optimistas, pues nos da un desembolso de 53.900 € en total por el piso.

Pero hay que sumarle la reforma, unos 3800 euros aproximados y asumiendo sólo algunas reformas. Con eso ya el gasto es 57.700 €

Si 57.700 € tienen una rentabilidad del 6% neto es porque en el bolsillo del comprador van a haber 3462 euros netos al año, si a eso le sumamos los gastos anuales aproximados de ibi 150, comunidad si pagan 30 euros al mes serían 360 al año, seguro 100 euros, serían 3462 + 150 + 360 + 100 eso da un total de 4072 euros bruto que debe rentar el inmueble al año para que tenga un 6% neto, sin contar gastos extra o algo que se me esté pasando.

Si dividimos 4072 entre 12 meses nos da que se alquila en 340 euros al mes sin amueblar, sin electrodomésticos y que el inquilino paga sus gastos de luz y agua.

Pues vamos a ver, en la actualidad por poco más de 400 euros se consiguen pisos de 2 habitaciones en la zona, exteriores y más grandes. El del anuncio sería un estudio interior en corrala antigua por 340 euros. Un estudio normalmente se alquila a un profesional joven, pero ¿a qué jóvenes les gustan los pisos interiores en corrala antigua? La verdad es que no veo rápido su alquiler, posiblemente en un edificio más moderno y exterior se pueda alquilar un estudio de 34 m2 en ese precio. Pero un estudio con esas características posiblemente en 300 euros como mucho, y con lo que están bajando los alquileres posiblemente dentro de poco tiempo en menos, si fuese así la rentabilidad alquilándolo en 300 euros la rentabilidad estaría en 5% todo en papel y sin contar gastos extras que se deben considerar.

Asumiendo aún que la rentabilidad esté entre 5% y 6% pues hay que saber que el riesgo es alto, con tanto desempleo y el tipo de inmueble que estáis comprando sólo es posible alquilarlo a determinados segmentos de la población con riesgo de desempleo, y si también consideráis que los pisos están bajando y que por el mismo piso dentro de un año se pagará bastante menos, y que con el tiempo se habrá depreciado, pues el riesgo de la inversión es alto para ese 6% ya que hay otros productos financieros con tanto riesgo que dan mejores rentabilidades.

Asumiendo que el piso cuyo precio es 47.000 con gastos y reforma signifique que inviertas 57.700 pues hay que considerar que si dentro de 1 o 2 años quieres venderlo debes asumir que posiblemente lo hagas en 40.000 euros. Si fuese así tendrías 40.000 + 3000 euros netos por año si lo alquilas en 300 euros al mes, lo cual da 46.000 en total si lo vendes después de 2 años, que comparados a los 57.700 que pagaste da un déficit de más de 11.000 que tú decides si estás dispuesto a asumir

Lo que sí debes tener claro es que el piso del anuncio y por el que estarías gastando 57.700 aunque pasen los años no tendrá el valor desembolsado ahora

En un caso hipotético muy optimista que el piso se mantuviera en 45.000 como precio de fondo y que lo pudieras vender en ese precio dentro de unos años, necesitarías más de 4 años de alquileres para recuperar la inversión: 45.000 + 3000*4 años de alquiler eso da los 57.000 de la inversión

Pero es ser muy optimista respecto a la evolución del mercado inmobiliario decir que un piso interior en antigua corrala se venderá en 45.000 euros dentro de unos años, es exagerado.

 

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¿Se vende? Si, posiblemente se venderá en poco tiempo en parte debido a su ubicación, y que está cerca al metro, aún así no lo considero una buena inversión debido al tipo de inmueble, es una antigua corrala, con el tiempo habrán pisos en edificios más modernos al mismo o menor precio.

¿Lo compraría a ese precio? No, su antiguedad, poca privacidad, el que sea interior y de a un patio común lo deprecian mucho y serán los motivos por el que su precio caiga más que respecto a otros inmuebles.

¿Cuál sería un buen precio para este piso? Máximo 30.000 euros en la actualidad, si tuviera los 35 m2 útiles que anuncia y si estuviera reformado. Si parte del piso fuera exterior y en necesidad de reforma también podría ser 30.000 € en la actualidad. Si es totalmente interior y en necesidad de una reforma completa aconsejaría pagar menos

¿Cuánto crees que valdrá en un par de años? Menos de 25.000 € si tiene al menos 35 m2 y es exterior, porque los pisos interiores en corrala serán invendibles en poco tiempo.

Conclusiones: Si lo compras para ti sigue buscando que en la zona aún queda mucho por bajar y en inmuebles más modernos y exteriores.

Este es el anuncio: http://www.fotocasa.es/vivienda/madrid-capital/jose-maria-fernandez-lanseros-13-132328146

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