En La Elipa 49.000 € ¿Qué esconde la inmobiliaria?

El anuncio pone: “piso de 2 dormitorios, totalmente exterior, junto al mercado de la elipa, supermercado lydl, frutería, colegio, perfumería, colegio. 

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Así de simple, la inmobiliaria no pone más información del piso en el anuncio, se pasa medio anuncio contándonos que hay un supermercado cerca, una frutería, un colegio y hasta una perfumería, como si no hubiera qué contarnos del piso en venta. Pero,

¿acaso hay algo más que contar del piso que pueda interesar a los posibles compradores?

Pues sí, pero vamos por partes. El piso en venta está ubicado en calle Nuestra Señora del Villar 9, Madrid, a 550 metros de la estación de metro La Elipa.

El piso tiene 49 m2 construídos de los cuáles útiles posiblemente muy cerca de 40 m2, en ningún caso los 55 m2 que pone la inmobiliaria de bandera uruguaya y colores rojos que ya es tan conocida por inflar los m2 de sus pisos como el gobierno las estadísticas.

En la zona hay de todo, desde inmigrantes de diversas nacionalidades, personas mayores y gitanos hasta parados de larga duración, desahucios y muchas cosas más que esta vez aunque serían importantes mencionar para saber si el piso conviene hay cosas más importantes que la inmobiliaria posiblemente se ha ‘olvidado’ de mencionar.

El piso no tiene la ITE pasada, le tocaba el año 2005 y desde esa fecha no han hecho nada por pasarla. Le debería tocar la próxima en pocos meses pero como es obvio no se pasará ni se hará el mínimo intento por pasarla. Uno de los motivos es que es un edificio con pisos casi abandonados heredados que no tienen contacto con la administración de la finca ni con los vecinos, otros son propiedad de gente muy humilde y otros de gente mayor, entre los cuales al no haber comunicación ni consenso pues pasa lo que pasa, que el edificio no tiene ITE desde hace casi 10 años.

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¿Comprarías un coche de 20 años de antigüedad sin ITV sabiendo que no la pasa desde hace 10 años? ¿Comprarías un coche que nunca ha pasado las ITV?

Pues lo mismo pasa con las edificaciones, la ITE es garantía de habitabilidad y si no la pasa pues pueden pasar muchas cosas. Para comenzar el edificio habrá acumulado considerables multas por no haber hecho los trámites para pasarla. Luego está el estado de la edificación que al no haber cumplido con la ITE pues podría estar en poca forma para pasarla ya que como es natural esos 10 años no ha tenido mantenimiento de parte de la comunidad.

Del anuncio también destacaría el método de venta que ha empleado la inmobiliaria al que yo llamo ‘el método búlgaro’  y consiste en hablar más de la zona y lo que hay alrededor que del inmueble en sí con ánimo que hacer que todo entre de un modo estético y no de forma. Le llamo el método búlgaro porque es muy usado por agentes inmobiliarios en Bulgaria para venderles a compradores extranjeros inmuebles invendibles a los búlgaros y que al ser anunciados se concentran más en hablar de las supuestas bondades que ofrece la ubicación que del inmueble pues como inmuebles son nada atractivos.

Si veis el anuncio se menciona más de los supermercados y tiendas de la zona que del estado del edificio evitando así mencionar que no tiene ite pasada. Luego en las fotos podéis apreciar que muestran una imagen del LIDL como si fuera relevante ese tipo de información si es conocido que prácticamente en cualquier parte de la ciudad hay supermercados y tiendas.

 

¿Qué hace el LIDL en las fotos del piso? Una foto menos del piso y una más del supermercado ¿interesa?

¿Qué hace el LIDL en las fotos del piso? Una foto menos del piso y una más del supermercado ¿eso interesa?

¿Se venderá? Se puede decir que es un piso invendible sin la ite pasada, pero hay mucho comprador despistado y como la inmobiliaria no os dirá nada de la ite ni si preguntas ni si no lo haces pues posiblemente se le venderá a algún incauto poco informado.

¿Lo compraría a ese precio? No, de ninguna manera.

¿Cuál sería un buen precio para este piso? Si el edificio tuviera la ite posiblemente alrededor de 40.000 € si está en necesidad de ninguna reforma podría ser su precio actual. Pero, mientras no tenga la ite y tenga multas pendientes por no haberla pasado, que las tiene, pues es un piso que no aconsejo comprar de ninguna manera.

¿Cuánto crees que valdrá en un par de años?  Con tantos pisos vacíos en la zona y considerando que esa zona de La Elipa ha sido azotada por la crisis y no es la más tranquila de la ciudad pues menos de 40.000 € es posible. Pero para ser sincero ese piso no tendrá la ite pasada ni tan siquiera dentro de 2 años.

Si os interesa un piso así preguntaros ¿Por qué lleva 10 años sin pasar la ite? ¿Por qué la inmobiliaria no lo pone en el anuncio? ¿Cuánta información así de importante oculta la inmobiliaria? ¿Se puede confiar en un agente inmobiliario que no menciona información tan importante para el comprador? Y si

Conclusiones: El próximo año hay barrios enteros a los que les toca la ite y con los que sucederá lo mismo, muchos bajarán de precio considerablemente cuando les toque pasar la ite y no tengan nada hecho, esperar al próximo año y veréis las bajadas de precios que habrán por ese motivo en barrios como La Elipa, Ciudad Lineal, Pueblo Nuevo, Simancas, San Blas por citar sólo algunos.

Pero como todos los años, el último trimestre se os comienza a meter la idea que los pisos subirán y la verdad es que no, eso no pasará, ejemplos hay muchos, la Alemania del Este tras la unificación sólo ha visto bajadas de precios en sus inmuebles, hay ciudades y pueblos fantasmas con pisos desde 6.000 € que los alemanes no compran, precios bajos desde hace 20 años y su principal causa la despoblación. Grecia tiene pisos en venta en Atenas de menos de 10.000 € que nadie compra. ¿Por qué vais a caer en el mismo cuento todos los años? ¿Qué puede tener de especial España diferente a la Alemania del este o a Grecia para esperar que los precios suban? Nada, no subirán ni este año ni el próximo, hay mucha oferta y poca demanda, hay pisos que bajarán considerablemente como en Grecia y ni tan siquiera así lograrán venderse, esperar, esperar, sin prisas que hay muchos pisos y poca población.

Todos los mercados se mueven en dientes de sierra y el mercado inmobiliario también. Si durante un tiempo sólo se venden pisos de 400 € el m2 por poner un ejemplo, y de repente aparecen cientos de pisos vendidos en la moraleja por 6.000 € el m2 pues subirán la media y las estadísticas habrán cambiado, pero eso no significa que los precios hayan subido, son estadísticas he trabajado mucho tiempo con ellas como para saber todo lo que se puede hacer con las estadísticas y si las muestras estadísticas no se toman sobre calles específicas o zonas pues no son reales. Tomar como muestra los datos de una ciudad entera no dice nada, en Madrid tenéis San Cristóbal de los ángeles donde pueden haber pisos de 400 € por m2 y la moraleja con casas de 6.000 € por m2, ¿os vale una muestra estadística que coge y mezcla ambos barrios? Pues no, para nada.

Toda muestra estadística tiene un nivel de confianza, pero en este caso las noticias sólo repiten lo que los de arriba interesa que se repita las estadísticas de un todo y no por calles, barrios o zonas. Estadísticas de todos los inmuebles de España no sirven, estadísticas de todos los inmuebles de Madrid tampoco, ni tampoco las de todos los inmuebles de Valencia o Barcelona. Servirían si nos dijeran cómo han evolucionado los precios, por ejemplo, en la calle Nuestra Señora del Villar, o una muestra de los inmuebles vendidos en la calle Marqués de Corbera, o incluso una muestra de los inmuebles del barrio de La Elipa, pero no las de todo Madrid donde se juntan estas con Villaverde, la Moraleja y la calle Serrano porque haciendo eso la muestra provoca errores en su manipulación, pero eso no nos lo cuentan ni los medios ni el ine ni nadie. Sacad vosotros vuestras propias conclusiones.

El anuncio: http://www.idealista.com/inmueble/28657627/

 

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