Toda una calle de Madrid a precio de saldo ¿Por qué las prisas?

Desde hace unos días veo varios pisos en una misma calle a precios muy similares pero cuyas condiciones y estado de conservación es muy distinto.

Siempre he dicho que cuando aparecen más pisos en venta los precios tienden a bajar. La calle Yecla en Madrid es hoy un ejemplo de eso. Hoy varios pisos de una misma calle compiten por venderse, he elegido sólo 3 de los que se encuentran anunciados en las principales web de pisos, los 3 parten de precios en torno a 50.000 € pero sólo uno de ellos llegará primero a la meta.

Veamos los 3 casos que he elegido:

Ejemplo 1 – Precio anunciado 49.900 €

En la pole, como diría Lobato, parte con el mejor tiempo de parrilla 49.900 € el siguiente:

Piso para diseñar a tu gusto, en calle Yecla 1 bajo exterior, con dos dormitorios, baño, salon y cocina,con puerta blindada y situado a 200 metros de estacion de metro, colegios y comercios y frente a zona verde. Precio negociable para ofertas en firmes, URGE venta y se valorarán todas las ofertas presentadas dando la venta a la mejor. Este profesional NO cobra honorarios al comprador.

yecla1

Se anuncia como “Piso para diseñar a tu gusto” y sin fotos. Eso sólo significa una cosa: el piso está hecho polvo, para reconstruir completo. Necesita una reforma completa, y cuando digo completa es que es completa, desde la fontanería, electricidad, cocina, baño, suelos, puertas hasta persianas. Una reforma que con mucha suerte serán 15.000 € que agregarle al precio.

Se anuncia también con un “Este profesional NO cobra honorarios al comprador”. Según me dicen podría intentar colarte alguna comisión escondida o mínima, pero intenciones hay, aunque siempre serán mucho menos que esas comisiones a las que os tienen acostumbrados a algunos las inmobiliarias verdes y rojas.

Se anuncia también con ” URGE venta y se valorarán todas las ofertas presentadas dando la venta a la mejor”. No sé a qué viene ese comentario en el anuncio, es obvio que se venderá a la mejor oferta seria que llegue, pero habría que decirle al comercial que esto no es una subasta, que si quiere subastarlo tendría que ponerlo en ebay y ver que pasa. A veces me pregunto si alguna vez habrá en España esa cultura de subastas como hay en otros países. Muchas casas búlgaras son subastadas a precios de risa en ebay a británicos que creen que compran los chollos de su vida y luego se lamentan al llegar a la propiedad y ver que esos pocos miles de euros que han pagado son ya mucho para el estado de las propiedades. Si hubiera cultura de subasta posiblemente ya se habría podido colar tanta propiedad invendible a muchos extranjeros comunitarios y tendríamos más claros los verdaderos precios a los que se venden los inmuebles. Pero la realidad es que en la actualidad los precios de venta son mantenidos en secreto por los vendedores, registradores y gobierno de tal modo que sólo se saben los precios anunciados y a partir de allí se sacan conclusiones y estadísticas.

Pero el precio se pasa 3 pueblos, nadie pagará lo que piden ni se acercarán al precio anunciado. De fuentes de primera mano os digo que está en un estado catastrófico y que además es un bajo en un barrio donde se pueden encontrar pisos reformados en torno a 50.000 € con lo cual nadie pagará lo que piden.

Este es el anuncio: http://www.idealista.com/inmueble/31051699/

Ejemplo 2 – Precio anunciado 50.000 €

Compartiendo primera línea de parrilla, y como también diría Lobato, saliendo por la parte sucia, está este:

yecla2

Aparentemente este piso está en mejor estado, según fotos, pero no os fiéis de las fotos, algunas inmobiliarias tienen fotógrafos profesionales que hacen ver como auténticos palacios cualquier chabola, así que estar atentos.

Sin embargo, el estado de este piso sigue siendo mejor que el anterior. Tiene calefacción a gas lo cual ya es un ahorro en la reforma respecto al anterior. Los suelos aunque son antiguos parecen estar en mejor estado que en el anterior.

yecla3

El baño en fotos cualquiera pensaría que está reformado. Me hacen dudar los azulejos parecen antiguos. Quien vaya a verlo debería ver si la fontanería ha sido reformada o sólo los muebles son nuevos. Me hace dudar que no pongan fotos de la cocina, y aquí aprovecho para daros un consejo, cuando veáis un piso anunciado y no ponga fotos de la cocina pedirla, porque muchas veces en la cocina se puede ver el verdadero estado y antiguedad de un piso. Una cocina con muebles y azulejos antiguos es fuente fiable de que toda la fontanería necesita reforma y cuando la fontanería no se ha hecho es porque tampoco la electricidad.

Otro punto en contra de este piso es que la inmobiliaria cobra comisión, y cobra comisión carilla, con lo cual quien se interese aconsejo negociar bastante a la baja el precio.

Este es el anuncio: http://www.idealista.com/inmueble/30726340/

Ejemplo 3 – Precio anunciado 50.000 €

En segunda línea de parrilla, partiendo tercero, compañero de equipo del anterior, la misma inmobiliaria anuncia:

Se vende piso de dos dormitorios con suelo de cerámica, calefacción a gas natural, totalmente exterior, el piso requiere reformas, ubicado cercano al metro. Zona provista de locales comerciales, bancos, colegios. Para mayor información no dudes en contactarnos

En mejor estado que el Ejemplo 1, aunque ligeramente peor que el Ejemplo 2, este piso tiene al menos puestas fotos de la cocina. El baño parece reformado, la cocina no parece. Los suelos son antiguos.

Este es el anuncio: http://www.idealista.com/inmueble/29754535/

¿Se venderán? Posiblemente el Ejemplo 3 ya haya sido vendido porque el anuncio es de abril de 2015 y si ha sido vendido obviamente ha sido en bastante menos que el precio anunciado.

Ejemplo 1 y Ejemplo 2 se venderán porque hay competencia entre ellos. Cuando hay varios pisos en venta en una misma zona y más aún en una misma calle es más fácil tirar los precios a la baja y ofertar muy por debajo del precio pedido.

¿Cuánto pagar? 

En el Ejemplo 1 se necesita una reforma completa, quien pague en torno a 35.000 € lo habrán timado porque no sólo tendrán que invertir en la reforma sino el tiempo que lleva, y los disgustos de ver como el presupuesto siempre incrementa mientras se lleva a cabo la reforma sea por uno o por otro motivo.

Para ser sincero, aconsejaría pagar en torno a 30.000 € incluidas comisiones si las hubiera, es más no daría por consejo comprarlo en ese estado si se puede comprar algo mejor por el mismo precio.

En el Ejemplo 2, si de verdad está como se ve en fotos aconsejaría pagar alrededor de 40.000 € como mucho.

Si aún sabiendo que en la zona hay drogatas en los parques cercanos y abundan los gitanos os interesa comprar en el barrio pues entre los Ejemplos 1 y 2 os aconsejaría el Ejemplo 2 pues os dará menos problemas de reforma, al menos se puede habitar e ir tirando y reformarlo en el futuro, algo que en el Ejemplo 1 será difícil pues necesita la reforma inmediata para estar en un estado habitable.

¿Cuánto crees que valdrá en un par de años?  Menos de esos precios anunciados es seguro, y reformados. Los precios de los pisos experimentarán más bajadas de precios durante los próximos años. No os creáis el cuento de que suben o que van a subir porque mientras el paro siga sobre el 20%, el trabajo sea precario, los sueldos sigan bajos, España se esté despoblando, la tasa de natalidad sea baja, y hayan tantos pisos en vacíos que aún no se ponen en venta, entonces los precios de los pisos seguirán bajando muchos años.
Conclusiones: Son 3 bajos compitiendo por venderse uno antes que el otro, porque quien más se tarde en vender se venderá en menos. No son los únicos pisos bajos en la zona y mucho menos en Madrid. Entonces ¿por qué las prisas por comprar? Los bajos son los pisos que más abundan a bajos precios. Pocos quieren vivir en una planta baja porque estás a la vista de todos, no puedes abrir cuanto quisieras las ventanas en verano, el tendedero lo tienes muchas veces en la calle, las cucarachas son tus más fieles compañeros, las ratas te elijen antes que a otros para hacerte compañía, en caso de un atasco de desagüe serás quien antes lo cuente, y así muchas cosas…
Entonces, ¿por qué correr a comprar un bajo? Si por lo mismo puedes esperar que salga un primero o un segundo. Muchas veces os anuncian los bajos como entreplanta por tener una pequeña escalera, pero eso no te evita las plagas, ni tener el tendedero en la calle, ni que el piso sea oscuro en invierno. Vosotros decidís.
Actualización, apenas minutos después de haber publicado esta entrada he visto que el Ejemplo 1 ha bajado de precio a 46.000 € se ve que en ese estado a nadie le cuadran las cuentas.  Es una bajada de 8% en menos de una semana desde que fue anunciado, es un claro ejemplo de cómo NO suben sino que bajan los precios. El Ejemplo 2 también bajó un 6% desde su último anuncio publicado hace 20 días. Ambos son muy buenos ejemplos del panorama actual, bajan, bajan y bajan, hasta ahora no encuentro ningún ejemplo de que suban como os quieren hacer creer y como os querrán hacer creer mientras más cerca esté el fin de año, a ver si este año cuela y os animan a comprar caro el próximo año. No tengáis prisas.
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2 comentarios

  1. […] en 38.500 € es un bajo exterior al igual que los 3 pisos que comenté ayer y que podéis ver aquí. A sólo 500 metros de esa zona, sólo separados por el dia por dos grandes parques, y por las […]

  2. […] poco os comentaba en esta Entrada y en esta otra  acerca de pisos muy cercanos entre ellos alrededor de la calle Yecla, en […]

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