Publicaciones de la categoría: Cuartas Plantas Especies en Extinción

Meses sin venderse en Madrid 47.000 € ¿Cargas, Vicios, conflictividad?

El anuncio: “Piso amplio y luminoso. La vivienda se distribuye en entrada, salón, cocina, baño, 2 dormitorios y 2 trasteros. Totalmente exterior. El piso se encuentra ubicado en una zona muy tranquila que cuenta con todos los servicios (centros educativos, ambulatorio, farmacias, comercios, bancos, supermercados…). El inmueble se encuentra próximo a la parada de metro Alto de Extremadura (Línea 6) y de varias líneas de autobús (líneas 31,33, 36, 39, n65 y CMT-500). La vivienda se encuentra prácticamente al lado de la Casa de Campo. La Casa de Campo es el mayor parque público del municipio de Madrid. Muy cerca de Madrid Rio y a solo 10 minutos de plaza España. Zona de fácil aparcamiento, sin zona azul ni zona verde.”

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¿Qué opináis?

Pues mucho habla de la zona, de la ubicación, de los servicios de la zona, de las paradas de metro y autobuses, de si parque público, que si Madrid Río, de la Plaza España, del fácil aparcamiento, de tal y de cual… y nada del piso, de si necesita reforma, ni de la ITE, ni de la conflictividad de la zona, nada de nada.

Un anuncio con muchas palabras y nada de información, posiblemente ideal para alguien que no conozca Madrid y crea que está ante un monumental ‘chollo’ inmobiliario.

¿Qué hay detrás de tantas palabras? 

Pues esta vez no os contaré lo cerca que está de la calle San Timoteo y su conflictividad, no os diré cuántos gitanos hay en la calle San Canuto a 200 metros de la zona, tampoco os comentaré que en la zona se puede comprar pisos por alrededor de 40.000 € en edificios mejor conservados aunque se anuncien por más.

Tampoco es necesario comentaros que comprar una quinta planta sin ascensor en un edificio sin posibilidad de ponerlo no es la mejor de las ideas.

Pero lo que sí tenéis que saber es que al edificio le toca la ITE este año y no la ha pasado. Esa debe ser la razón más importante para no comprarlo. Comprar un piso en edificio sin ITE es meterse en un berenjenal muy grande. Lo usual es que un edificio con comunidad de vecinos decente y administración responsable haga todo lo necesario para pasar la ite la primera mitad del año que le toca.

En el caso del piso ubicado en Av de los Apóstoles 13 estando ya casi fin de año se ve que lo de la ITE no es con ellos.

 

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Acaban de bajarlo a 47.000 € desde 53.000 € lo cual me parece una bajada ridícula para el vicio que oculta. No se venderá a ese precio, tiene muchos riesgos y pocas o ninguna ventaja comprarlo.

Lo que no se entiende es la poca profesionalidad de algunas inmobiliarias que esperan engañar a algún desinformado cuando por ética son quienes deberían poner en el anuncio que el edificio no ha pasado la ite que le correspondería pasar este año.

Este es el anuncio: http://www.fotocasa.es/vivienda/madrid-capital/apostoles-136112470

Otro piso que contradice las estadísticas, meses en venta 56.000 €

Esta vez tenemos para comentar un piso en C/ Escalona en Madrid anunciado en 56.000 € el cual parece recientemente anunciado. La verdad es que no, tiene ya varios meses en venta y han tenido que bajar el precio, y tendrán que venderlo a menos del nuevo precio, ahora os cuento.

El anuncio pone: “Piso en Aluche calle Escalona;  Amplia vivienda de 3 dormitorios, salón, cocina, baño, terraza y tendedero.  Muy luminoso finca con posibilidad de ascensor.
Inmueble con buenas comunicaciones tanto en metro y bus . Conexión cercana a M-30 y M-40 Vivienda totalmente exterior, cerca de colegios, centro comercial, tiendas, iglesias, gimnasio. El inmueble esta totalmente rodeado de jardines. Zona tranquila, muy próximo del parque Aluche. Llámenos y visítelo sin compromiso.”

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Tiene sólo 66 m2 construídos, útiles bastante menos, y no los 80 m2 que se anuncia.

El piso en venta necesita una reforma completa, hacerle todo. Ha estado vacío mucho tiempo, la fontanería y electricidad necesitan reforma, los suelos son muy antiguos y no están en buen estado, las puertas igual, las ventanas son de hierro con lo cual necesitan actualizarse a los estándares actuales.

En pocas palabras la reforma será de las más caras pues no se pueden aprovechar ni las ventanas.

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El anuncio dice que tiene buenas comunicaciones de metro y bus, lo cual es falso, la ubicación no es buena, en mi opinión, porque está muy lejos del transporte público. El metro más cercano es Campamento y está a 850 metros del piso, Casa de Campo está a más de 1 km y Aluche a 1.6 km de distancia. Un piso así del lejos del metro es poco atractivo para quien se mueve en trasporte público.

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También considerar que está en una cuarta planta sin ascensor. El anuncio dice que hay posibilidades de poner ascensor en el edificio, lo cual es falso, el edificio no tiene posibilidad de ascensor, no tiene hueco ni espacio fuera que aprovechar, y prueba es que ninguno de los edificios similares que hay en la zona tiene ascensor.

Si lo compras para vivir, por 56.000 € se pueden encontrar pisos para vivir y más actualizados cerca al metro y transporte público.

Si lo compras para alquilarlo tienes que saber que la zona tiene alrededor muchos edificios altos con ascensor. En realidad es un piso que sólo podrás alquilar a inmigrantes que busquen ahorrarse algunos euros, aunque cuando vean lo lejos que está del metro posiblemente tu lista de posibles inquilinos se reduzca mucho. La distancia a la que está de cualquier estación de metro será algo que desanime a cualquier posible interesado en alquilarlo.

En pocas palabras es un piso que tendrías que elegir si es para vivir en el, si no dependes del metro y si tienes coche.

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¿Se venderá? De venderse se va a vender, y seguramente lo comprará alguien que ya viva en la zona y tenga a los hijos en un cole de la zona o alguien que haya crecido allí y tenga a los familiares cerca.

Pero también podría haber otro tipo de comprador. Posiblemente se venda rápido a algún ‘inversor’ despistado, uno de esos que les gusta hacerse llamar inversores cuando creen que compran una oportunidad sin saber que las verdaderas oportunidades se las llevan los directores de las inmobiliarias. Os explico, en la zona hay muchos edificios de 10 plantas o más con ascensor, cuyos pisos en venta se anuncian en bastante más precio, en torno a 90.000 € por decir algo, eso en la mente de algún despistado le hará creer que está comprando un chollo por 56.000 € pues si compara precios de pisos en la misma calle creerá que se lo quitarán de las manos.

Pero, si no estás diciendo que pisos en la misma calle en edificios con ascensor se anuncian en 90.000 € entonces ¿por qué este en cuarta planta sin ascensor en 56.000 € no es un chollo? Simplemente porque son otro tipo de edificios más modernos, con ascensor de origen. El que comento es una cuarta planta sin ascensor en un edificio de pocos vecinos y sin posibilidad de ascensor. La calle no le da el precio en esta ocasión, se lo da el edificio, la planta y las inexistentes posibilidades de ascensor. Es como ir a un concesionario a comprar un cabrio, digamos que vas a un concesionario Renault, siempre has querido tener un Renault Megane cabrio del 2008, llegas al concesionario, ves decenas de cabrio y terminas comprando un Renault R19 cabrio de los años 90 que dejó otro comprador en parte de pago. Lo compras sólo porque te lo vende un concesionario Renault y también es un cabrio, te cuesta 5 veces menos que un Megane cabrio, te llevas el R19 cabrio con 20 años de antigüedad y una factura que pone Concesionario Renault y sales a decirle al mundo que te has comprado un cabrio de concesionario.

Volviendo al tema, quien compre ese piso en torno a lo que piden, a 50.000 € con las comisiones incluidas que no espere venderlo a más en el futuro, porque eso no se podrá. Por más reforma que le hagas, le pongas ventanas actuales, el día que lo venda nadie te mirará las ventanas nuevas. Pero quien lo compre hoy en ese estado si mirará el estado de las ventanas actuales.

¿Lo compraría a ese precio? No, de ninguna manera.

¿Cuál sería un buen precio para este piso? Así tal cual debería venderse alrededor de 40.000 euros,  pues es una cuarta planta sin ascensor y sin posibilidad de ponérselo, tiene ventanas de hierro, está muy lejos del trasporte público. Saldrán más pisos a la venta en los próximos años que harán bajar más los precios en la zona.
¿Cuánto crees que valdrá en un par de años?  Dentro de poco tiempo se verán cada vez más pisos en venta en la zona pues aún hay muchos pisos vacíos que no se ponen en venta. En poco tiempo, se podrían ver muchos pisos en torno a 40 mil euros en la zona y más cerca al metro.

Conclusiones: Cuando en pocos días veas que el anuncio ya no está activo acuérdate que han tenido que bajar el precio para venderlo lo cual contradice una vez más las estadísticas de que los precios suben y subirán. Si buscas piso espera a 2016 y verás bajadas más grandes.

Este es el anuncio: http://www.idealista.com/inmueble/30913879/

Piso en Colonia Jardín 54.000 € sin venderse

El piso del que comentaré hoy está ubicado en C/ Carracedo 13 Madrid, en el barrio de Colonia Jardín.

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Está ubicado a 400 metros de la estación de metro Colonia Jardín, en un edificio de bajo y 4 plantas altas, con 4 vecinos por planta de los cuales 2 tienen 52 m2 y los otros 2 tienen 55 m2 contruídos, de los cuales útiles posiblemente pocos más de 40 m2, pero en ningún caso los 57 m2 que pone el anuncio.

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El piso estaba anunciado en 59.000 € y como es lógico para la ubicación que tiene era un precio demasiado caro para estar en una zona tan alejada de la zonas céntricas de la ciudad y para ser un barrio no de los más tranquilos. Pero acaba de hacer una bajada de precio, en mi opinión, ridícula de 5.000 € para anunciarse hoy en 54.000 €

Digo que es una bajada ridícula porque después de más de 3.300 visitas que tiene el anuncio y no haber logrado que ningún interesado haga una oferta de 5.000 € por debajo del precio que inicialmente tenía es motivo para arriesgar y hacerle una rebaja más agresiva si lo que se intenta es que alguien lo compre. Pero algunos agentes inmobiliarios prefieren tener los pisos en vitrina anunciados durante meses dejan que se devalúen por haberles elegido mal el precio inicialmente en lugar de bajarlo a lo que de verdad la gente está dispuesta a pagar en base a su ubicación, estado, planta etc

 

El anuncio ha tenido más de 3.000 visitas y nadie se ha interesado. Tan difícil se les hace a los agentes inmobiliarios entender que si quieren venderlo tienen que hacerle una rebaja más agresiva.

El anuncio ha tenido más de 3.000 visitas y nadie se ha interesado. Tan difícil se les hace a los agentes inmobiliarios entender que si quieren venderlo tienen que hacerle una rebaja más agresiva.

Quien no se interesó por ese piso en 59.000 € tampoco lo hará en 54.000 € pues es un piso que por su ubicación no deberían pagar más de 45.000 € y si estuviera prácticamente para entrar.

Pero la verdad es que aparentemente necesita muchas reformas, sino todas. Para comenzar tiene una puerta de entrada poco segura, de las de antes así que la primera reforma a hacerle sería una puerta blindada pues al estar en un barrio con muchos problemas sociales donde hay muchos pisos ilegalmente ocupados pues no tener puerta blindada lo expone a muchas cosas.

Luego están el baño y la cocina que se ve que necesitan una reforma completa, sin contar con el suelo que es muy antiguo, y si todo está así lo más probable es que también la electricidad.

Con todas esas reformas, con la comisión inmobiliaria de casi 4.000 € que se lleva la conocida inmobiliaria de colores verdes sin chistar pues por 40.000 € aún lo considero caro para la gran cantidad de pisos que hay en venta en la zona que harán que bajen los precios aún más en un futuro cercano

Otro motivo por el que pisos como ese no se venden son los bancos. Un conocido banco acaba de pactar la venta de un piso en C/ Carazo 6 (en la misma zona) en 40.000 € una planta baja, pero lo que no han informado al comprador es que otro banco tiene al lado otra planta baja ilegalmente ocupada. ¿Cómo puede ser que los comerciales bancarios no sean capaces de informar a sus compradores que están comprando un piso en un edificios que tiene okupas? Comprar piso con vecinos okupas es tener problemas seguros. En particular el piso okupado de C/ Carazo 6 tiene otro gran problema, tiene una plaga de cucarachas y os lo puede confirmar cualquier agente comercial del banco (banco conocido últimamente por su publicidad inmobiliaria en televisión). Pues una plaga de cucarachas de bajo okupado a bajo con nuevos propietarios pasa en un plis plas. La comunidad ha denunciado al banco por la plaga de insectos por eso el banco lo vende ocupado por alrededor de 30.000 € y el banco se quiere deshacer del problema pasándoselo al comprador.

¿Lo compraría a ese precio? No, de ninguna manera.

¿Cuál sería un buen precio para este piso? Entre 35.000 y 39.000 euros sería su precio actual debido a que es una cuarta planta sin ascensor y sin posibilidad de ponérselo, en una zona con muchos conflictos sociales, con presencia de bandas juveniles y cierta inseguridad.

¿Cuánto crees que valdrá en un par de años? Menos de 35.000 euros es muy probable si el barrio mantiene los mismos problemas sociales y si siguen presentes bandas juveniles en zonas cercanasen la zona. Hay que considerar que hay muchos pisos vacíos, desahucios y pisos que aún no se venden en la zona.

Conclusiones: Cada vez se ven más pisos de alrededor de 50.000 € en las zonas de Campamento, Colonia Jardín, Batán , así buscad sin prisas. Ya hay pisos anunciados en menos de 50.000 € así que mientras más aumente la oferta más tendrán que bajar los precios para hacerse atractivos a posibles compradores. Para los que decían que ya no bajarían más los pisos seguramente ver que cada vez bajan más y ni así se venden no debe gustarles mucho. Eso que aún no acaba el año, el próximo año veréis pisos en la misma zona de media ya rondando los 40.000 € porque hay muchos, repito, hay muchos pisos vacíos, muchos pisos en venta, muchos pisos. En pocos años en España nadie querrá una cuarta planta porque habrán tantos pisos en primera o segunda planta disponibles que nadie querrá plantas altas sin ascensor.

En pocos años las cuartas plantas sin ascensor serán una especie en extinción, lugares a los que poca gente llegue, serán plantas abandonadas por completo porque con una disminución de la población como la que llevamos y un aumento de pisos vacíos como el que llevamos, todos podrán habitar primeras y segundas plantas sin que falten pisos para eso.

Los bancos harán que bajen más los precios en la zona mientras sigan quitándose de encima ese stock que nadie quiere, darles tiempo.

 

 

 

 

En La Elipa 49.000 € ¿Qué esconde la inmobiliaria?

El anuncio pone: “piso de 2 dormitorios, totalmente exterior, junto al mercado de la elipa, supermercado lydl, frutería, colegio, perfumería, colegio. 

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Así de simple, la inmobiliaria no pone más información del piso en el anuncio, se pasa medio anuncio contándonos que hay un supermercado cerca, una frutería, un colegio y hasta una perfumería, como si no hubiera qué contarnos del piso en venta. Pero,

¿acaso hay algo más que contar del piso que pueda interesar a los posibles compradores?

Pues sí, pero vamos por partes. El piso en venta está ubicado en calle Nuestra Señora del Villar 9, Madrid, a 550 metros de la estación de metro La Elipa.

El piso tiene 49 m2 construídos de los cuáles útiles posiblemente muy cerca de 40 m2, en ningún caso los 55 m2 que pone la inmobiliaria de bandera uruguaya y colores rojos que ya es tan conocida por inflar los m2 de sus pisos como el gobierno las estadísticas.

En la zona hay de todo, desde inmigrantes de diversas nacionalidades, personas mayores y gitanos hasta parados de larga duración, desahucios y muchas cosas más que esta vez aunque serían importantes mencionar para saber si el piso conviene hay cosas más importantes que la inmobiliaria posiblemente se ha ‘olvidado’ de mencionar.

El piso no tiene la ITE pasada, le tocaba el año 2005 y desde esa fecha no han hecho nada por pasarla. Le debería tocar la próxima en pocos meses pero como es obvio no se pasará ni se hará el mínimo intento por pasarla. Uno de los motivos es que es un edificio con pisos casi abandonados heredados que no tienen contacto con la administración de la finca ni con los vecinos, otros son propiedad de gente muy humilde y otros de gente mayor, entre los cuales al no haber comunicación ni consenso pues pasa lo que pasa, que el edificio no tiene ITE desde hace casi 10 años.

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¿Comprarías un coche de 20 años de antigüedad sin ITV sabiendo que no la pasa desde hace 10 años? ¿Comprarías un coche que nunca ha pasado las ITV?

Pues lo mismo pasa con las edificaciones, la ITE es garantía de habitabilidad y si no la pasa pues pueden pasar muchas cosas. Para comenzar el edificio habrá acumulado considerables multas por no haber hecho los trámites para pasarla. Luego está el estado de la edificación que al no haber cumplido con la ITE pues podría estar en poca forma para pasarla ya que como es natural esos 10 años no ha tenido mantenimiento de parte de la comunidad.

Del anuncio también destacaría el método de venta que ha empleado la inmobiliaria al que yo llamo ‘el método búlgaro’  y consiste en hablar más de la zona y lo que hay alrededor que del inmueble en sí con ánimo que hacer que todo entre de un modo estético y no de forma. Le llamo el método búlgaro porque es muy usado por agentes inmobiliarios en Bulgaria para venderles a compradores extranjeros inmuebles invendibles a los búlgaros y que al ser anunciados se concentran más en hablar de las supuestas bondades que ofrece la ubicación que del inmueble pues como inmuebles son nada atractivos.

Si veis el anuncio se menciona más de los supermercados y tiendas de la zona que del estado del edificio evitando así mencionar que no tiene ite pasada. Luego en las fotos podéis apreciar que muestran una imagen del LIDL como si fuera relevante ese tipo de información si es conocido que prácticamente en cualquier parte de la ciudad hay supermercados y tiendas.

 

¿Qué hace el LIDL en las fotos del piso? Una foto menos del piso y una más del supermercado ¿interesa?

¿Qué hace el LIDL en las fotos del piso? Una foto menos del piso y una más del supermercado ¿eso interesa?

¿Se venderá? Se puede decir que es un piso invendible sin la ite pasada, pero hay mucho comprador despistado y como la inmobiliaria no os dirá nada de la ite ni si preguntas ni si no lo haces pues posiblemente se le venderá a algún incauto poco informado.

¿Lo compraría a ese precio? No, de ninguna manera.

¿Cuál sería un buen precio para este piso? Si el edificio tuviera la ite posiblemente alrededor de 40.000 € si está en necesidad de ninguna reforma podría ser su precio actual. Pero, mientras no tenga la ite y tenga multas pendientes por no haberla pasado, que las tiene, pues es un piso que no aconsejo comprar de ninguna manera.

¿Cuánto crees que valdrá en un par de años?  Con tantos pisos vacíos en la zona y considerando que esa zona de La Elipa ha sido azotada por la crisis y no es la más tranquila de la ciudad pues menos de 40.000 € es posible. Pero para ser sincero ese piso no tendrá la ite pasada ni tan siquiera dentro de 2 años.

Si os interesa un piso así preguntaros ¿Por qué lleva 10 años sin pasar la ite? ¿Por qué la inmobiliaria no lo pone en el anuncio? ¿Cuánta información así de importante oculta la inmobiliaria? ¿Se puede confiar en un agente inmobiliario que no menciona información tan importante para el comprador? Y si

Conclusiones: El próximo año hay barrios enteros a los que les toca la ite y con los que sucederá lo mismo, muchos bajarán de precio considerablemente cuando les toque pasar la ite y no tengan nada hecho, esperar al próximo año y veréis las bajadas de precios que habrán por ese motivo en barrios como La Elipa, Ciudad Lineal, Pueblo Nuevo, Simancas, San Blas por citar sólo algunos.

Pero como todos los años, el último trimestre se os comienza a meter la idea que los pisos subirán y la verdad es que no, eso no pasará, ejemplos hay muchos, la Alemania del Este tras la unificación sólo ha visto bajadas de precios en sus inmuebles, hay ciudades y pueblos fantasmas con pisos desde 6.000 € que los alemanes no compran, precios bajos desde hace 20 años y su principal causa la despoblación. Grecia tiene pisos en venta en Atenas de menos de 10.000 € que nadie compra. ¿Por qué vais a caer en el mismo cuento todos los años? ¿Qué puede tener de especial España diferente a la Alemania del este o a Grecia para esperar que los precios suban? Nada, no subirán ni este año ni el próximo, hay mucha oferta y poca demanda, hay pisos que bajarán considerablemente como en Grecia y ni tan siquiera así lograrán venderse, esperar, esperar, sin prisas que hay muchos pisos y poca población.

Todos los mercados se mueven en dientes de sierra y el mercado inmobiliario también. Si durante un tiempo sólo se venden pisos de 400 € el m2 por poner un ejemplo, y de repente aparecen cientos de pisos vendidos en la moraleja por 6.000 € el m2 pues subirán la media y las estadísticas habrán cambiado, pero eso no significa que los precios hayan subido, son estadísticas he trabajado mucho tiempo con ellas como para saber todo lo que se puede hacer con las estadísticas y si las muestras estadísticas no se toman sobre calles específicas o zonas pues no son reales. Tomar como muestra los datos de una ciudad entera no dice nada, en Madrid tenéis San Cristóbal de los ángeles donde pueden haber pisos de 400 € por m2 y la moraleja con casas de 6.000 € por m2, ¿os vale una muestra estadística que coge y mezcla ambos barrios? Pues no, para nada.

Toda muestra estadística tiene un nivel de confianza, pero en este caso las noticias sólo repiten lo que los de arriba interesa que se repita las estadísticas de un todo y no por calles, barrios o zonas. Estadísticas de todos los inmuebles de España no sirven, estadísticas de todos los inmuebles de Madrid tampoco, ni tampoco las de todos los inmuebles de Valencia o Barcelona. Servirían si nos dijeran cómo han evolucionado los precios, por ejemplo, en la calle Nuestra Señora del Villar, o una muestra de los inmuebles vendidos en la calle Marqués de Corbera, o incluso una muestra de los inmuebles del barrio de La Elipa, pero no las de todo Madrid donde se juntan estas con Villaverde, la Moraleja y la calle Serrano porque haciendo eso la muestra provoca errores en su manipulación, pero eso no nos lo cuentan ni los medios ni el ine ni nadie. Sacad vosotros vuestras propias conclusiones.

El anuncio: http://www.idealista.com/inmueble/28657627/