Publicaciones de la categoría: Edificios no habitables

Meses sin venderse en Madrid 47.000 € ¿Cargas, Vicios, conflictividad?

El anuncio: “Piso amplio y luminoso. La vivienda se distribuye en entrada, salón, cocina, baño, 2 dormitorios y 2 trasteros. Totalmente exterior. El piso se encuentra ubicado en una zona muy tranquila que cuenta con todos los servicios (centros educativos, ambulatorio, farmacias, comercios, bancos, supermercados…). El inmueble se encuentra próximo a la parada de metro Alto de Extremadura (Línea 6) y de varias líneas de autobús (líneas 31,33, 36, 39, n65 y CMT-500). La vivienda se encuentra prácticamente al lado de la Casa de Campo. La Casa de Campo es el mayor parque público del municipio de Madrid. Muy cerca de Madrid Rio y a solo 10 minutos de plaza España. Zona de fácil aparcamiento, sin zona azul ni zona verde.”

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¿Qué opináis?

Pues mucho habla de la zona, de la ubicación, de los servicios de la zona, de las paradas de metro y autobuses, de si parque público, que si Madrid Río, de la Plaza España, del fácil aparcamiento, de tal y de cual… y nada del piso, de si necesita reforma, ni de la ITE, ni de la conflictividad de la zona, nada de nada.

Un anuncio con muchas palabras y nada de información, posiblemente ideal para alguien que no conozca Madrid y crea que está ante un monumental ‘chollo’ inmobiliario.

¿Qué hay detrás de tantas palabras? 

Pues esta vez no os contaré lo cerca que está de la calle San Timoteo y su conflictividad, no os diré cuántos gitanos hay en la calle San Canuto a 200 metros de la zona, tampoco os comentaré que en la zona se puede comprar pisos por alrededor de 40.000 € en edificios mejor conservados aunque se anuncien por más.

Tampoco es necesario comentaros que comprar una quinta planta sin ascensor en un edificio sin posibilidad de ponerlo no es la mejor de las ideas.

Pero lo que sí tenéis que saber es que al edificio le toca la ITE este año y no la ha pasado. Esa debe ser la razón más importante para no comprarlo. Comprar un piso en edificio sin ITE es meterse en un berenjenal muy grande. Lo usual es que un edificio con comunidad de vecinos decente y administración responsable haga todo lo necesario para pasar la ite la primera mitad del año que le toca.

En el caso del piso ubicado en Av de los Apóstoles 13 estando ya casi fin de año se ve que lo de la ITE no es con ellos.

 

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Acaban de bajarlo a 47.000 € desde 53.000 € lo cual me parece una bajada ridícula para el vicio que oculta. No se venderá a ese precio, tiene muchos riesgos y pocas o ninguna ventaja comprarlo.

Lo que no se entiende es la poca profesionalidad de algunas inmobiliarias que esperan engañar a algún desinformado cuando por ética son quienes deberían poner en el anuncio que el edificio no ha pasado la ite que le correspondería pasar este año.

Este es el anuncio: http://www.fotocasa.es/vivienda/madrid-capital/apostoles-136112470

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Desesperación por vender… Baja de 46.000 € a 41.900 € en pocos días Madrid

Hace sólo unas semanas os contaba de un piso en venta en C/ Gomez de Arteche 12 4º Derecha, anunciado en 46.000 € en el barrio de Carabanchel Alto.

En pocos días el piso ha pasado a anunciarse en 41.900 € ante la desesperación por vender de los propietarios pues tiene algún vicio oculto.

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El primero, que el edificio no tiene ITE pasada y le toca este año. A falta de pocos meses para finales de año el edificio aún no tiene la ITE pasada. Pero eso no es todo relacionado a la inspección de edificios, ahora os cuento.

Entre las calles Gomez Arteche, Polvoranca, Abella y Av Carabanchel Alto, hay un grupo de 23 bloques aproximadamente, muy particulares. No siguen ningun estandar estético en sus fachadas pues a lo largo de los últimos 10 años, cada propietario ha reformado el trozo de la fachada de su piso sin importar si mantiene un estándar de estética con el edificio, es decir, cada uno ha cerrado su terraza como ha querido, con materiales diferentes al vecino, por ejemplo, podéis ver terrazas cerradas en aluminio como en cartón o en materiales que parecen algún tipo de metal, en colores totalmente distintos.

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Pasear entre esos 23 bloques da la sensación de estar en alguna parte de Bulgaria, Bielorusia o alguna ex república soviética por lo descuidado que están sus edificios así como por lo descuidados que están y porque se ve que no han tenido comunidades de propietarios que mantengan la estética de todo el edificio sino que han permitido que cada vecino vaya a su bola en cuanto a su trozo de fachada.

Sólo el número 16 ha pasado la ITE, del resto de bloques vecinos de Gomez Arteche 12 ninguno la ha pasado

Sólo el número 16 ha pasado la ITE, del resto de bloques vecinos de Gomez Arteche 12 ninguno la ha pasado

Entre estos bloques entre C/ Gomez Arteche, C/ Polvoranca y C/ Abella hay edificios de gente conflictiva. Se puede encontrar gitanos, africanos, inmigrantes, parados, etc.

Pero lo de la ITE no espereis que la pase, casi todos esos bloques tienen muy difícil pasarla, están muy descuidado y tendrás que rehabilitar esas fachadas para pasarla, lo que significa un gasto muy muy importante para cada vecino.

Sin embargo, el tema de la ITE no se lo ha dicho la inmobiliaria a ningún interesado, muchos habrán tenido que averiguarlo por su cuenta. Por ese motivo hace alguna semana, cuando el piso se anunciaba en 46.000 € la inmobiliaria recibió una oferta de 30.000 € por el piso, que rápidamente fue aceptada antes de que el posible comprador se entere de lo que pasa y se eche para atrás. Pero el interesado se echó para atrás y decidió no comprarlo. En ese momento la inmobiliaria, al ver tan pocos interesados decidió bajar el precio a 41.900 € y ya ha picado el anzuelo alguien: Otro comprador desinformado.

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Comprar un piso en 41.900 € (o menos) en los bloques de Polvoranca, Abella y Gomez Arteche es tirar el dinero pues dentro de algún tiempo tendrán que derribar alguno de esos bloques si no arreglan muchos desperfectos que tienen. Si a eso le sumamos la degradación no sólo dentro de esas calles sino del barrio pues pagar alrededor de 40.000 € por un piso en esa zona es de verdad asumir riesgos innecesarios. Es casi lo mismo comprar en Villaverde o San Cristóbal de los ángeles pues se asumen los mismos riesgos de que sus barrios sigan degradándose aún más de lo que se han degradado en la actualidad y se asume el mismo riesgo al comprar un piso sin ITE de que se de orden de demolición como ha pasado ya en varios bloques de Villaverde y San Cristóbal donde se pueden comprar pisos en precios entre 20.000 € y 35.000 € que resulta más barato que Carabanchel Alto.

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No tengáis prisa, esa zona de Carabanchel sigue degradándose a un ritmo impresionante lo que hará que sus precios sigan bajando varios años. Tampoco os deis prisa por comprar ese piso porque como os digo ha sido nuevamente reservado, aunque quien sabe si dentro de algunos días el nuevo interesado descubra los vicios ocultos y la degradación de esos bloques así como la clase de vecinos que hay entre los pasajes de esos bloques y decida retractarse y no comprarlo. Aún está a tiempo. Con lo que va a pagar por ese piso, puede encontrar uno similar con ITE y en un mejor barrio, y si se espera en algunos meses posiblemente lo mismo a menos precio.

 

En La Elipa 49.000 € ¿Qué esconde la inmobiliaria?

El anuncio pone: “piso de 2 dormitorios, totalmente exterior, junto al mercado de la elipa, supermercado lydl, frutería, colegio, perfumería, colegio. 

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Así de simple, la inmobiliaria no pone más información del piso en el anuncio, se pasa medio anuncio contándonos que hay un supermercado cerca, una frutería, un colegio y hasta una perfumería, como si no hubiera qué contarnos del piso en venta. Pero,

¿acaso hay algo más que contar del piso que pueda interesar a los posibles compradores?

Pues sí, pero vamos por partes. El piso en venta está ubicado en calle Nuestra Señora del Villar 9, Madrid, a 550 metros de la estación de metro La Elipa.

El piso tiene 49 m2 construídos de los cuáles útiles posiblemente muy cerca de 40 m2, en ningún caso los 55 m2 que pone la inmobiliaria de bandera uruguaya y colores rojos que ya es tan conocida por inflar los m2 de sus pisos como el gobierno las estadísticas.

En la zona hay de todo, desde inmigrantes de diversas nacionalidades, personas mayores y gitanos hasta parados de larga duración, desahucios y muchas cosas más que esta vez aunque serían importantes mencionar para saber si el piso conviene hay cosas más importantes que la inmobiliaria posiblemente se ha ‘olvidado’ de mencionar.

El piso no tiene la ITE pasada, le tocaba el año 2005 y desde esa fecha no han hecho nada por pasarla. Le debería tocar la próxima en pocos meses pero como es obvio no se pasará ni se hará el mínimo intento por pasarla. Uno de los motivos es que es un edificio con pisos casi abandonados heredados que no tienen contacto con la administración de la finca ni con los vecinos, otros son propiedad de gente muy humilde y otros de gente mayor, entre los cuales al no haber comunicación ni consenso pues pasa lo que pasa, que el edificio no tiene ITE desde hace casi 10 años.

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¿Comprarías un coche de 20 años de antigüedad sin ITV sabiendo que no la pasa desde hace 10 años? ¿Comprarías un coche que nunca ha pasado las ITV?

Pues lo mismo pasa con las edificaciones, la ITE es garantía de habitabilidad y si no la pasa pues pueden pasar muchas cosas. Para comenzar el edificio habrá acumulado considerables multas por no haber hecho los trámites para pasarla. Luego está el estado de la edificación que al no haber cumplido con la ITE pues podría estar en poca forma para pasarla ya que como es natural esos 10 años no ha tenido mantenimiento de parte de la comunidad.

Del anuncio también destacaría el método de venta que ha empleado la inmobiliaria al que yo llamo ‘el método búlgaro’  y consiste en hablar más de la zona y lo que hay alrededor que del inmueble en sí con ánimo que hacer que todo entre de un modo estético y no de forma. Le llamo el método búlgaro porque es muy usado por agentes inmobiliarios en Bulgaria para venderles a compradores extranjeros inmuebles invendibles a los búlgaros y que al ser anunciados se concentran más en hablar de las supuestas bondades que ofrece la ubicación que del inmueble pues como inmuebles son nada atractivos.

Si veis el anuncio se menciona más de los supermercados y tiendas de la zona que del estado del edificio evitando así mencionar que no tiene ite pasada. Luego en las fotos podéis apreciar que muestran una imagen del LIDL como si fuera relevante ese tipo de información si es conocido que prácticamente en cualquier parte de la ciudad hay supermercados y tiendas.

 

¿Qué hace el LIDL en las fotos del piso? Una foto menos del piso y una más del supermercado ¿interesa?

¿Qué hace el LIDL en las fotos del piso? Una foto menos del piso y una más del supermercado ¿eso interesa?

¿Se venderá? Se puede decir que es un piso invendible sin la ite pasada, pero hay mucho comprador despistado y como la inmobiliaria no os dirá nada de la ite ni si preguntas ni si no lo haces pues posiblemente se le venderá a algún incauto poco informado.

¿Lo compraría a ese precio? No, de ninguna manera.

¿Cuál sería un buen precio para este piso? Si el edificio tuviera la ite posiblemente alrededor de 40.000 € si está en necesidad de ninguna reforma podría ser su precio actual. Pero, mientras no tenga la ite y tenga multas pendientes por no haberla pasado, que las tiene, pues es un piso que no aconsejo comprar de ninguna manera.

¿Cuánto crees que valdrá en un par de años?  Con tantos pisos vacíos en la zona y considerando que esa zona de La Elipa ha sido azotada por la crisis y no es la más tranquila de la ciudad pues menos de 40.000 € es posible. Pero para ser sincero ese piso no tendrá la ite pasada ni tan siquiera dentro de 2 años.

Si os interesa un piso así preguntaros ¿Por qué lleva 10 años sin pasar la ite? ¿Por qué la inmobiliaria no lo pone en el anuncio? ¿Cuánta información así de importante oculta la inmobiliaria? ¿Se puede confiar en un agente inmobiliario que no menciona información tan importante para el comprador? Y si

Conclusiones: El próximo año hay barrios enteros a los que les toca la ite y con los que sucederá lo mismo, muchos bajarán de precio considerablemente cuando les toque pasar la ite y no tengan nada hecho, esperar al próximo año y veréis las bajadas de precios que habrán por ese motivo en barrios como La Elipa, Ciudad Lineal, Pueblo Nuevo, Simancas, San Blas por citar sólo algunos.

Pero como todos los años, el último trimestre se os comienza a meter la idea que los pisos subirán y la verdad es que no, eso no pasará, ejemplos hay muchos, la Alemania del Este tras la unificación sólo ha visto bajadas de precios en sus inmuebles, hay ciudades y pueblos fantasmas con pisos desde 6.000 € que los alemanes no compran, precios bajos desde hace 20 años y su principal causa la despoblación. Grecia tiene pisos en venta en Atenas de menos de 10.000 € que nadie compra. ¿Por qué vais a caer en el mismo cuento todos los años? ¿Qué puede tener de especial España diferente a la Alemania del este o a Grecia para esperar que los precios suban? Nada, no subirán ni este año ni el próximo, hay mucha oferta y poca demanda, hay pisos que bajarán considerablemente como en Grecia y ni tan siquiera así lograrán venderse, esperar, esperar, sin prisas que hay muchos pisos y poca población.

Todos los mercados se mueven en dientes de sierra y el mercado inmobiliario también. Si durante un tiempo sólo se venden pisos de 400 € el m2 por poner un ejemplo, y de repente aparecen cientos de pisos vendidos en la moraleja por 6.000 € el m2 pues subirán la media y las estadísticas habrán cambiado, pero eso no significa que los precios hayan subido, son estadísticas he trabajado mucho tiempo con ellas como para saber todo lo que se puede hacer con las estadísticas y si las muestras estadísticas no se toman sobre calles específicas o zonas pues no son reales. Tomar como muestra los datos de una ciudad entera no dice nada, en Madrid tenéis San Cristóbal de los ángeles donde pueden haber pisos de 400 € por m2 y la moraleja con casas de 6.000 € por m2, ¿os vale una muestra estadística que coge y mezcla ambos barrios? Pues no, para nada.

Toda muestra estadística tiene un nivel de confianza, pero en este caso las noticias sólo repiten lo que los de arriba interesa que se repita las estadísticas de un todo y no por calles, barrios o zonas. Estadísticas de todos los inmuebles de España no sirven, estadísticas de todos los inmuebles de Madrid tampoco, ni tampoco las de todos los inmuebles de Valencia o Barcelona. Servirían si nos dijeran cómo han evolucionado los precios, por ejemplo, en la calle Nuestra Señora del Villar, o una muestra de los inmuebles vendidos en la calle Marqués de Corbera, o incluso una muestra de los inmuebles del barrio de La Elipa, pero no las de todo Madrid donde se juntan estas con Villaverde, la Moraleja y la calle Serrano porque haciendo eso la muestra provoca errores en su manipulación, pero eso no nos lo cuentan ni los medios ni el ine ni nadie. Sacad vosotros vuestras propias conclusiones.

El anuncio: http://www.idealista.com/inmueble/28657627/