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Otro piso que te hará pensar que es mejor esperar … en Madrid 57.400 €

Hace menos de un mes os contaba de un piso en C/ Escalona 7 – 4º anunciado en 56.000 € que con la comisión inmobiliaria de los ‘corbata verde’ estabamos hablando de un precio en torno a 60.000 €

Quien haya pagado el precio anunciado por una cuarta planta sin ascensor en esa zona, por un piso en necesidad de reforma total que iba desde ventanas , pues eran de hierro, hasta suelos, fontanería, electricidad, y mucho más, pues hoy debe estar desesperado por haber cometido tremendo error, porque ayer ha salido a la venta un piso de banco en Calle Yébnes 128 2º A que comparte muchas de las características del piso anterior, están separados por 1 km de distancia, comparten barrio, área comercial, parques, diríamos que son pisos similares en cuanto a ubicación, distancia del metro y transporte. Pero el de hace un mes estaba para reformar completo en cuarta planta anunciado en 56.000 € + 3.630 € de comisión ‘verde’, y el de hoy es una segunda planta, en mejor estado, con terraza, anunciado en 57.400 € + 0 € de comisiones.

Si el comprador desesperado de la cuarta planta sin ascensor se hubiera esperado sólo un mes antes de comprar hubiera comprado algo mejor, en una segunda planta, más m2 y sin necesidad de gastarse tanto en reformas.

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En ambos casos hay que invertir dinero después de la compra sea para una reforma o para otra. En el piso que os traigo hoy también necesita ventanas y puertas nuevas porque las ventanas son de hierro y las puertas muy antiguas.

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Cambiar de ventanas a unas de los estándares actuales no es algo barato, y lo de las puertas lo mismo, muchos no saben que las puertas hace muchos años eran de menor altura que las actuales y el cambiar puertas hoy implica obra pues encontrar puertas de las mismas medidas que las antiguas es una tarea complicada, y poner de las puertas actuales que son más altas implica obra en la tabiquería o muros de carga donde estén las puertas. Si el trabajo es en el muro de carga hay que ser cuidadoso porque son los que soportan la carga de todo el edificio y como algo no se haga bien pasará lo que pasó con esos 2 edificios que se cayeron en Madrid hace poco. Si las puertas nuevas se ponen en baño o cocina significa tirar algunos azulejos con lo cual no son cosas sencillas de cambiar como muchos piensan o como muchos agentes inmobiliarios pintan, y si las puertas se hacen a medida la reforma puede costar un buen pico.

También estaría en necesidad de una puerta blindada más actual que de más seguridad en los tiempos que corren.

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Pero, regresando al tema, el comprador de calle Escalona pensó que estaba ante una oportunidad y que le podría quitar de las manos el piso y hoy se ha despertado con que si se hubiera esperado compraba algo mejor dos plantas más abajo.

Este es otro claro ejemplo de que quien sepa esperar será quien haga la mejor compra, quien vaya con prisas está cometiendo errores de los que pagarán en el futuro, cuando vean que su inversión no era como se lo pintaron las ‘noticias’, ‘estadísticas’ y el agente inmobiliario de corbatas coloridas.

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La verdad es que por este piso de banco habrán varios interesados y se venderá muy rápido por el simple hecho de ser una segunda planta. Posiblemente muchos ni dedicarán tiempo a mirar la carpintería, no notarán que las ventanas son antiguas o que las puertas hay que cambiarlas. Se citarán a los interesados un mismo día, de ser posible, separados por 15 minutos cada uno para que os veáis, os sintáis que competís por el mismo piso y os deis prisa unos a otros sin daros cuenta. y así la venta sea más rápida de lo normal.

El que sea una segunda planta en el mismo precio de un cuarto vendido hace un mes no significa que haya que correr a comprarlo, pisos similares en precio, superficie, etc aparecerán poco a poco, sin prisas.

Las verdaderas rebajas están por llegar…

 

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Otro piso que contradice las estadísticas, meses en venta 56.000 €

Esta vez tenemos para comentar un piso en C/ Escalona en Madrid anunciado en 56.000 € el cual parece recientemente anunciado. La verdad es que no, tiene ya varios meses en venta y han tenido que bajar el precio, y tendrán que venderlo a menos del nuevo precio, ahora os cuento.

El anuncio pone: “Piso en Aluche calle Escalona;  Amplia vivienda de 3 dormitorios, salón, cocina, baño, terraza y tendedero.  Muy luminoso finca con posibilidad de ascensor.
Inmueble con buenas comunicaciones tanto en metro y bus . Conexión cercana a M-30 y M-40 Vivienda totalmente exterior, cerca de colegios, centro comercial, tiendas, iglesias, gimnasio. El inmueble esta totalmente rodeado de jardines. Zona tranquila, muy próximo del parque Aluche. Llámenos y visítelo sin compromiso.”

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Tiene sólo 66 m2 construídos, útiles bastante menos, y no los 80 m2 que se anuncia.

El piso en venta necesita una reforma completa, hacerle todo. Ha estado vacío mucho tiempo, la fontanería y electricidad necesitan reforma, los suelos son muy antiguos y no están en buen estado, las puertas igual, las ventanas son de hierro con lo cual necesitan actualizarse a los estándares actuales.

En pocas palabras la reforma será de las más caras pues no se pueden aprovechar ni las ventanas.

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El anuncio dice que tiene buenas comunicaciones de metro y bus, lo cual es falso, la ubicación no es buena, en mi opinión, porque está muy lejos del transporte público. El metro más cercano es Campamento y está a 850 metros del piso, Casa de Campo está a más de 1 km y Aluche a 1.6 km de distancia. Un piso así del lejos del metro es poco atractivo para quien se mueve en trasporte público.

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También considerar que está en una cuarta planta sin ascensor. El anuncio dice que hay posibilidades de poner ascensor en el edificio, lo cual es falso, el edificio no tiene posibilidad de ascensor, no tiene hueco ni espacio fuera que aprovechar, y prueba es que ninguno de los edificios similares que hay en la zona tiene ascensor.

Si lo compras para vivir, por 56.000 € se pueden encontrar pisos para vivir y más actualizados cerca al metro y transporte público.

Si lo compras para alquilarlo tienes que saber que la zona tiene alrededor muchos edificios altos con ascensor. En realidad es un piso que sólo podrás alquilar a inmigrantes que busquen ahorrarse algunos euros, aunque cuando vean lo lejos que está del metro posiblemente tu lista de posibles inquilinos se reduzca mucho. La distancia a la que está de cualquier estación de metro será algo que desanime a cualquier posible interesado en alquilarlo.

En pocas palabras es un piso que tendrías que elegir si es para vivir en el, si no dependes del metro y si tienes coche.

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¿Se venderá? De venderse se va a vender, y seguramente lo comprará alguien que ya viva en la zona y tenga a los hijos en un cole de la zona o alguien que haya crecido allí y tenga a los familiares cerca.

Pero también podría haber otro tipo de comprador. Posiblemente se venda rápido a algún ‘inversor’ despistado, uno de esos que les gusta hacerse llamar inversores cuando creen que compran una oportunidad sin saber que las verdaderas oportunidades se las llevan los directores de las inmobiliarias. Os explico, en la zona hay muchos edificios de 10 plantas o más con ascensor, cuyos pisos en venta se anuncian en bastante más precio, en torno a 90.000 € por decir algo, eso en la mente de algún despistado le hará creer que está comprando un chollo por 56.000 € pues si compara precios de pisos en la misma calle creerá que se lo quitarán de las manos.

Pero, si no estás diciendo que pisos en la misma calle en edificios con ascensor se anuncian en 90.000 € entonces ¿por qué este en cuarta planta sin ascensor en 56.000 € no es un chollo? Simplemente porque son otro tipo de edificios más modernos, con ascensor de origen. El que comento es una cuarta planta sin ascensor en un edificio de pocos vecinos y sin posibilidad de ascensor. La calle no le da el precio en esta ocasión, se lo da el edificio, la planta y las inexistentes posibilidades de ascensor. Es como ir a un concesionario a comprar un cabrio, digamos que vas a un concesionario Renault, siempre has querido tener un Renault Megane cabrio del 2008, llegas al concesionario, ves decenas de cabrio y terminas comprando un Renault R19 cabrio de los años 90 que dejó otro comprador en parte de pago. Lo compras sólo porque te lo vende un concesionario Renault y también es un cabrio, te cuesta 5 veces menos que un Megane cabrio, te llevas el R19 cabrio con 20 años de antigüedad y una factura que pone Concesionario Renault y sales a decirle al mundo que te has comprado un cabrio de concesionario.

Volviendo al tema, quien compre ese piso en torno a lo que piden, a 50.000 € con las comisiones incluidas que no espere venderlo a más en el futuro, porque eso no se podrá. Por más reforma que le hagas, le pongas ventanas actuales, el día que lo venda nadie te mirará las ventanas nuevas. Pero quien lo compre hoy en ese estado si mirará el estado de las ventanas actuales.

¿Lo compraría a ese precio? No, de ninguna manera.

¿Cuál sería un buen precio para este piso? Así tal cual debería venderse alrededor de 40.000 euros,  pues es una cuarta planta sin ascensor y sin posibilidad de ponérselo, tiene ventanas de hierro, está muy lejos del trasporte público. Saldrán más pisos a la venta en los próximos años que harán bajar más los precios en la zona.
¿Cuánto crees que valdrá en un par de años?  Dentro de poco tiempo se verán cada vez más pisos en venta en la zona pues aún hay muchos pisos vacíos que no se ponen en venta. En poco tiempo, se podrían ver muchos pisos en torno a 40 mil euros en la zona y más cerca al metro.

Conclusiones: Cuando en pocos días veas que el anuncio ya no está activo acuérdate que han tenido que bajar el precio para venderlo lo cual contradice una vez más las estadísticas de que los precios suben y subirán. Si buscas piso espera a 2016 y verás bajadas más grandes.

Este es el anuncio: http://www.idealista.com/inmueble/30913879/

Piso en Colonia Jardín 54.000 € sin venderse

El piso del que comentaré hoy está ubicado en C/ Carracedo 13 Madrid, en el barrio de Colonia Jardín.

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Está ubicado a 400 metros de la estación de metro Colonia Jardín, en un edificio de bajo y 4 plantas altas, con 4 vecinos por planta de los cuales 2 tienen 52 m2 y los otros 2 tienen 55 m2 contruídos, de los cuales útiles posiblemente pocos más de 40 m2, pero en ningún caso los 57 m2 que pone el anuncio.

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El piso estaba anunciado en 59.000 € y como es lógico para la ubicación que tiene era un precio demasiado caro para estar en una zona tan alejada de la zonas céntricas de la ciudad y para ser un barrio no de los más tranquilos. Pero acaba de hacer una bajada de precio, en mi opinión, ridícula de 5.000 € para anunciarse hoy en 54.000 €

Digo que es una bajada ridícula porque después de más de 3.300 visitas que tiene el anuncio y no haber logrado que ningún interesado haga una oferta de 5.000 € por debajo del precio que inicialmente tenía es motivo para arriesgar y hacerle una rebaja más agresiva si lo que se intenta es que alguien lo compre. Pero algunos agentes inmobiliarios prefieren tener los pisos en vitrina anunciados durante meses dejan que se devalúen por haberles elegido mal el precio inicialmente en lugar de bajarlo a lo que de verdad la gente está dispuesta a pagar en base a su ubicación, estado, planta etc

 

El anuncio ha tenido más de 3.000 visitas y nadie se ha interesado. Tan difícil se les hace a los agentes inmobiliarios entender que si quieren venderlo tienen que hacerle una rebaja más agresiva.

El anuncio ha tenido más de 3.000 visitas y nadie se ha interesado. Tan difícil se les hace a los agentes inmobiliarios entender que si quieren venderlo tienen que hacerle una rebaja más agresiva.

Quien no se interesó por ese piso en 59.000 € tampoco lo hará en 54.000 € pues es un piso que por su ubicación no deberían pagar más de 45.000 € y si estuviera prácticamente para entrar.

Pero la verdad es que aparentemente necesita muchas reformas, sino todas. Para comenzar tiene una puerta de entrada poco segura, de las de antes así que la primera reforma a hacerle sería una puerta blindada pues al estar en un barrio con muchos problemas sociales donde hay muchos pisos ilegalmente ocupados pues no tener puerta blindada lo expone a muchas cosas.

Luego están el baño y la cocina que se ve que necesitan una reforma completa, sin contar con el suelo que es muy antiguo, y si todo está así lo más probable es que también la electricidad.

Con todas esas reformas, con la comisión inmobiliaria de casi 4.000 € que se lleva la conocida inmobiliaria de colores verdes sin chistar pues por 40.000 € aún lo considero caro para la gran cantidad de pisos que hay en venta en la zona que harán que bajen los precios aún más en un futuro cercano

Otro motivo por el que pisos como ese no se venden son los bancos. Un conocido banco acaba de pactar la venta de un piso en C/ Carazo 6 (en la misma zona) en 40.000 € una planta baja, pero lo que no han informado al comprador es que otro banco tiene al lado otra planta baja ilegalmente ocupada. ¿Cómo puede ser que los comerciales bancarios no sean capaces de informar a sus compradores que están comprando un piso en un edificios que tiene okupas? Comprar piso con vecinos okupas es tener problemas seguros. En particular el piso okupado de C/ Carazo 6 tiene otro gran problema, tiene una plaga de cucarachas y os lo puede confirmar cualquier agente comercial del banco (banco conocido últimamente por su publicidad inmobiliaria en televisión). Pues una plaga de cucarachas de bajo okupado a bajo con nuevos propietarios pasa en un plis plas. La comunidad ha denunciado al banco por la plaga de insectos por eso el banco lo vende ocupado por alrededor de 30.000 € y el banco se quiere deshacer del problema pasándoselo al comprador.

¿Lo compraría a ese precio? No, de ninguna manera.

¿Cuál sería un buen precio para este piso? Entre 35.000 y 39.000 euros sería su precio actual debido a que es una cuarta planta sin ascensor y sin posibilidad de ponérselo, en una zona con muchos conflictos sociales, con presencia de bandas juveniles y cierta inseguridad.

¿Cuánto crees que valdrá en un par de años? Menos de 35.000 euros es muy probable si el barrio mantiene los mismos problemas sociales y si siguen presentes bandas juveniles en zonas cercanasen la zona. Hay que considerar que hay muchos pisos vacíos, desahucios y pisos que aún no se venden en la zona.

Conclusiones: Cada vez se ven más pisos de alrededor de 50.000 € en las zonas de Campamento, Colonia Jardín, Batán , así buscad sin prisas. Ya hay pisos anunciados en menos de 50.000 € así que mientras más aumente la oferta más tendrán que bajar los precios para hacerse atractivos a posibles compradores. Para los que decían que ya no bajarían más los pisos seguramente ver que cada vez bajan más y ni así se venden no debe gustarles mucho. Eso que aún no acaba el año, el próximo año veréis pisos en la misma zona de media ya rondando los 40.000 € porque hay muchos, repito, hay muchos pisos vacíos, muchos pisos en venta, muchos pisos. En pocos años en España nadie querrá una cuarta planta porque habrán tantos pisos en primera o segunda planta disponibles que nadie querrá plantas altas sin ascensor.

En pocos años las cuartas plantas sin ascensor serán una especie en extinción, lugares a los que poca gente llegue, serán plantas abandonadas por completo porque con una disminución de la población como la que llevamos y un aumento de pisos vacíos como el que llevamos, todos podrán habitar primeras y segundas plantas sin que falten pisos para eso.

Los bancos harán que bajen más los precios en la zona mientras sigan quitándose de encima ese stock que nadie quiere, darles tiempo.